서울 ‘강남 3구’에서 아파트는 ‘불패 신화’를 이어가는 반면, 오피스텔은 거꾸로 서울에서 가장 낮은 수준의 수익률을 내고 있는 것으로 나타났다. 강남 3구의 오피스텔 수요가 다른 지역보다 많은데도 불구하고 이를 겨냥해 지어진 오피스텔의 공급량이 더 많았기 때문이다.

■ 오피스텔, 강남 3구에 집중 공급…수익률 하락

오피스텔은 젊은 직장인 등 1~2인가구 수요가 많은 지역을 찾아 강남 3구에 집중적으로 공급됐다. 부동산114에 따르면 지금까지 서울에서 공급된 오피스텔은 총 23만5426실이다. 이 중 강남구에 가장 많은 2만8011실이 공급된 것을 비롯해 송파구(1만6794실)와 서초구(1만6775실) 등 강남 3구에만 전체 26%가 들어서 있다.

강남 3구의 오피스텔 공급 과잉은 앞으로 한동안 지속될 전망이다. 최근 신규 분양 역시 강남 3구에 집중돼있기 때문이다. 지난 3년간(2015년~2017년) 강남3구에서 분양한 오피스텔 수치를 보면, 송파구가 5616실로 서울에서 가장 많고, 강남구(2901실), 서초구(1656실)가 뒤를 이었다.

이에 따라 강남 3구의 오피스텔 임대 수익률은 서울 평균보다 낮을뿐더러 서울 25개구 중에서 하위권에 머물러 있다. 강남구의 경우 지난해 오피스텔 평균 임대 수익률이 4.67%로 25개 구 중 20위를 기록했다. 서초구는 4.84%로 15위, 송파구는 4.44%로 23위에 머물렀다. 서울 평균 임대 수익률은 4.79%였다.

오피스텔 공급이 과잉된 것은 저금리 시대에 따른 안정적인 수익률을 낼 수 있는 상품으로 인기가 높았기 때문이다. 서울의 경우 공급이 부족했던 과거에는 6~7%의 높은 수익률을 기록하기도 했지만 공급이 늘어나면서 수익률이 점차 하락하고 있다. 서울의 오피스텔 임대 수익률은 지난해 7월 5% 선이 무너져 계속해서 하락하는 중이다.

■ “수요 많으면서 공급 부족한 곳 선별 투자해야“

하지만 오피스텔은 여전히 대체할 상품이 마땅치 않은 매력적인 투자 상품이기도 하다. 2억원 내외의 투자금으로 4%를 넘는 수익을 안정적으로 가져갈 수 있는 부동산이 오피스텔 말고는 거의 없기 때문이다. 결국 수요가 많으면서도 공급은 부족한 지역을 찾아 투자하는 것이 관건이다.

강남 3구와 붙어있어 최근 ‘강남 4구’로도 불리는 강동구가 대표적인 예다. 강남3구와 가까워 수요가 풍부하면서도 공급이 부족한 지역이기 때문이다. 지난해 오피스텔 임대 수익률 역시 4.97%로 서울 평균(4.79%)보다 높은 수준을 나타냈다.

강동구에 지금까지 공급된 오피스텔 수는 6985실로 강남구(2만8011실)와 비교해 4분의 1의 불과하다. 지난 3년 동안 강동구에서 신규로 분양한 오피스텔 수는 겨우 725실에 불과했다.

반면 강동구의 오피스텔 수요는 풍부한 편이다. 우선 강남권 접근성이 좋은 데 반해 월세가 저렴한 편이어서 직장인들의 인기가 높다. 거기다 아직 가시화하지는 않았지만 지하철 9호선 연장선이 강동구를 지날 계획이어서 강남 접근성은 점차 더욱 향상될 전망이다.

강동구 내에서도 이른바 ‘3개의 심장 프로젝트’로 불리는 업무지구 개발이 진행 중이어서 직장인 수요가 앞으로 늘어날 가능성이 크다. 2015년 완공 이후 40여개 기업이 입주한 상일동 ‘첨단업무단지’와 이케아 등 유통·판매 시설이 들어설 ‘고덕상업업무복합단지’, 그리고 ‘엔지니어링 복합단지’ 등이다.

오피스텔 공급량이 많지 않은 지역이라 초역세권의 유리한 입지를 선점하기 쉬운 것도 강동구의 장점이다. 최근 분양을 시작한 강동구 명일동 ‘고덕역 효성해링턴 타워 더퍼스트’ 오피스텔의 경우 지하철 5호선 고덕역 4번 출구와 10m 거리에 위치해있다.

오피스텔 수익률과 공급량을 기준으로 봤을 때 강북구 역시 투자하기 적합한 지역으로 분류된다. 강북구의 지난해 오피스텔 임대 수익률은 5.98%로 가장 높았고, 지금까지 공급량(1722실)과 최근 3년 공급량(58실) 역시 서울에서 가장 낮은 축에 속했다.

성북구는 지금까지 서울에서 오피스텔 공급량이 가장 적었던 지역이다. 오피스텔 전체 공급량이 1298실에 불과하며 지난 3년 내에도 240실만이 공급됐다. 임대수익률 역시 5.08%로 높게 나타났다.

업계 관계자는 “오피스텔은 아파트에 비해 환금성이 떨어지기 때문에 투자 수익률과 함께 장기적인 안정성을 모두 고려해 투자해야 한다”며 “특히 최근에는 공급 과잉에 대한 우려가 높은만큼 같은 지역 내에서도 입지가 좋고 주변에 대량 공급이 어려운 지역을 선별하는 곳이 좋다”고 말했다.