[추연길의 稅上事] 월세 60만원 받는 주거용 오피스텔 세금은?

☞Question

아파트 1채는 직접 거주하고 있고, 투자용으로 매입한 오피스텔 1채를 임대해 월세 60만원을 받고 있습니다. 이 오피스텔은 세입자가 주거용으로 쓰고 있습니다. 오피스텔을 팔고 다가구주택을 매입해 임대놓는 것을 고려 중입니다.

오피스텔을 팔면 주택으로 간주해 ‘1가주 2주택’에 해당돼 양도소득세를 더 많이 내야 하는지 궁금합니다. 또 주택임대사업을 할 때 다가구주택과 다세대주택 중 어느 쪽이 세금 측면에서 유리한지도 알려주세요.

☞Answer

세법에서는 주택인지, 아닌지를 판단할 때 서류상 용도 구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 주택으로 봅니다. 따라서 오피스텔이 주택에 해당하는지 여부는 오피스텔의 내부구조, 형태, 실제 사용하는 용도 등을 종합해 판단합니다. 일반적으로 오피스텔은 업무 용도로 쓰이지만 최근엔 주거용도 많이 늘어나는 추세입니다. 오피스텔의 실제 사용 용도가 주거용이냐, 업무용이냐에 따라 보유할때 세금과 매도시 양도세도 각각 다르게 적용됩니다.

오피스텔을 주거용으로 임대하고 계신다면 ‘주택’으로 판단됩니다. 정부가 지난해 12월 발표한 ‘임대주택 등록활성화 방안’에 따라 기본공제(400만원)가 적용된다고 가정하면 주택임대사업자로 등록하면 연간 1333 만원까지, 등록하지 않으면 연간 800만원까지 임대소득세 부담이 없습니다. 현재 오피스텔에서 월 60만원을 받고 있다면 임대소득세를 내지 않아도 됩니다. 예를 들어 서울 도심에서 30~40평대 대형 주거용 오피스텔을 보유하고 150만~200만원씩 월세를 받고 있다면, 부가가치세는 내지 않아도 되지만 임대소득세를 내야 하고, 다주택자에 해당돼 양도세도 중과됩니다.

오피스텔을 매각할 때도 마찬가지입니다. 업무용으로 쓰던 오피스텔을 매도할 때는 상업용 건물과 동일하게 판단해 양도차익에 따라 양도세 기본세율(6~40%)를 내면 됩니다. 이 경우 다주택자 여부 판단시 오피스텔을 주택 수에 포함하지 않습니다.

하지만 주거용으로 쓰던 오피스텔을 매도할 때는 주택으로 판단해 소유자의 보유 주택 수에 포함해 양도세가 중과될 수 있습니다. 다만, 주거용 오피스텔(전용면적 85㎡이하)의 경우 주택임대사업자 등록이 가능해져 임대 등록하면 양도세 중과세를 피할 수 있습니다.

다가구주택과 다세대주택에 대해서도 알아보겠습니다. 다가구주택은 주택 수를 판단할 때 1개동(棟)을 1주택으로 간주합니다. 다만, 다가구주택이라도 호실별로 구분 등기됐다면 각 호실을 1주택으로 계산합니다. 호별로 구분 등기된 다세대주택은 각각을 1주택으로 간주합니다.

다가구주택 1채를 보유하고 임대하는 경우, 만약 공시가격 9억원 이하라면 임대소득세는 비과세됩니다. 종합부동산세도 1주택을 단독 명의로 갖고 있다면 공시가격 9억원까지는 비과세 받을 수 있습니다.

반면 다세대주택은 호별로 주택을 소유한 것으로 간주해 웬만한 다세대주택 1개동만 보유해도 대부분 3주택 이상 다주택자가 됩니다. 다세대주택 보유자는 절세 측면에서 자녀에게 증여하거나 주택임대사업자로 등록하는 것이 임대소득세와 양도소득세 절세 측면에서 유리할 것으로 판단됩니다.

참고로 최근 유행하는 ‘세대 구분형 아파트’의 일부를 임대하는 경우 주택임대소득은 어떻게 될까요. 세대 구분형 아파트는 주택 내부 공간의 일부를 세대별로 구분해 각자 독립생활이 가능한 구조인데, 구분된 공간의 일부를 구분 소유할 수 없는 주택입니다.

이 경우 세법에서 명확한 규정은 없지만 다가구주택, 공동주택의 주택 수 판단 근거에 비추어 1주택으로 판단할 수 있습니다. 따라서 부부기준으로 1주택만 소유한 상태에서 여유 주거공간을 임대하는 경우 공시가격 9억원 이하라면 임대소득은 비과세됩니다. 공시가격이 9억원을 초과하는 경우라도 임대수입이 연 2000만원(월 166만원) 미만이면 세금을 내지 않아도 되기 때문에 대형 아파트를 세대 구분형으로 나눠 임대하는 경우 세금 부담은 거의 없다고 보시면 됩니다.