본격적인 100세 시대를 맞아 안정적인 노후 대비가 전 국민의 최대 관심사 중 하나로 떠올랐다.

은퇴 이후 한정된 수입으로 기나긴 노후를 버티기 쉽지 않다. 안정적인 투자 상품을 찾는 것도 중요하지만 이제까지 모은 자산을 어떻게 활용하느냐가 더욱 중요하다고 전문가들은 말한다. 하지만 그동안 노후 준비를 하지 못하고 달랑 집 한 채만 갖고 있더라도 활용할 방법은 여럿 있다.

땅집고 취재팀은 생활 자금이 걱정인 노년층이 갖고 있는 주택을 활용해 노후를 준비할 만한 재테크 방법 4가지를 알아봤다.

Tip 1. 연금형 매입임대: 주택연금보다 월 수령액 2배 가까이 높아

연금형 매입임대는 정부가 최근 ‘주거복지 로드맵’을 통해 제시한 방법이다. 고령층이 한국토지주택공사(LH)나 주택금융공사에 집을 넘기면 10~25년에 걸쳐 매각 대금을 연금처럼 지급받는다. 소유권을 완전히 넘겨 집을 팔되, 일반 매매거래처럼 대금을 일시에 받지 않고 나눠서 받는 방식이다. 집을 판 고령자들은 행복주택이나 국민임대, 영구임대 등 공공임대주택으로 이사할 수 있는 우선권도 준다.

정부 시뮬레이션을 보면 고령층이 20년 만기 조건으로 연금형 매입임대를 신청할 경우 월 수령액은 집값을 기준으로 ▲1억원 주택은 49만5000원 ▲3억원은 146만6000원 ▲5억원은 242만6000원 ▲7억원은 339만7000원이다. 20년에 걸쳐 1억원 주택은 총액 1억1900만원, 3억원 주택은 3억5200만원, 5억원 주택은 5억8200만원, 7억원 주택은 8억1500만원을 나눠 받는 셈이다.

비슷한 상품인 주택연금과 비교하면 어떨까. 월 수령액이 2배 정도 높다. 연금액수가 중요한 고령층이라면 주택연금보다 연금형 매입임대가 훨씬 유리한 셈이다. 다만 연금형 매입임대 신청자는 현재 사는 집에서 이사해야 한다는 조건이 붙는다. 또 공공임대주택으로 이사하면 별도 임대료를 내야 한다. 2주택 이상 소유한 다주택자는 연금형 매입임대를 신청해도 임대주택을 받을 수 없다. 주택연금의 최고 인기 상품인 종신형(사망 전까지 매월 지급)이 없는 것도 아쉽다.

연금형 매입임대는 내년부터 시범사업으로 추진된다. 국토교통부는 내년 시범사업에서 단독·다세대 주택 소유자 위주로 매입 신청을 받고, 추후 아파트까지 확대할 방침이다. 나이와 주택가격 등 세부 신청 기준은 아직 마련되지 않았다.

Tip 2. 주택연금, 사망 전까지 안정적인 소득 보장

주택연금은 주택금융공사에 집을 담보로 맡기고 매달 연금을 받는 제도다. 10~20년으로 분할 방식을 선택해 매각대금을 받는다는 점에서 연금형 매입임대와 비슷하다.

수령액은 가입자 나이가 많을수록, 집값이 높을수록 많다. 배우자 나이에 따라서도 수령액이 달라진다. 만 60세에 20년 만기 조건으로 주택연금을 신청하면 주택 가액에 따라 ▲1억원 주택은 26만2000원 ▲3억원은 78만6000원 ▲5억원은 131만원 ▲7억원은 183만5000원을 매달 받는다. 연금형 매입임대와 비교하면 월 수령액이 절반쯤 적다. 반면 소유자가 공공임대주택으로 이사하지 않고 살던 집에서 계속 살 수 있다. 집주인이 마음이 바뀌거나 사망해 자식들이 집을 상속받을 경우 집주인이 받은 대출금(연금)을 갚으면 주택 소유권을 회복할 수 있다는 것도 장점이다.

주택연금 가입자의 99%는 종신형을 택했다. 종신형은 죽을 때까지 연금이 보장되기 때문에 가입자가 보증총액을 넘는 연금을 받아도 살아 있는 동안에는 계속 지급된다. 오래 살수록 집값을 초과한 금액을 받을 수 있기 때문이다. 예컨대, 3억원짜리 주택으로 종신형을 선택하면 60세는 매달 63만원, 70세는 매달 92만5000원을 받는다.

Tip 3. 세대분할, 큰 집 나눠서 원룸 월세 임대

현재 보유한 집이 40평대 이상 대형 아파트이면서 중장기적으로 집값이 오를 것으로 기대한다면 주택을 연금형 매입임대나 주택연금으로 처분할 필요가 없다. 남아도는 방을 세대구분해 활용하는 방법이 있다. 세대구분이란 큰 아파트 1채를 2채로 나눠 조금 큰 집에는 소유주가 살고, 작은 집(원룸 또는 투룸)은 세를 놓는 것이다. 두 채 모두 별도의 방과 주방, 화장실 그리고 세대현관 출입문이 따로 있다.

세대구분한 원룸이나 투룸은 오피스텔처럼 수익형 부동산 노릇을 하게 된다. 본인의 거주 문제를 해결하면서 매달 쏠쏠한 월세로 현금 흐름을 만들 수 있다는 것이 장점이다.

남는 방을 세입자에게 내주는 방식이라는 점에서 하숙과 비슷하지만 출입구를 따로 만들면서 가구주와 세입자가 완벽히 분리돼 독립 생활이 가능하다. 부모가 자녀와 함께 살고 싶을 때 나눈 집을 내주는 것도 방법이다.

세대구분 종합 인테리어 회사인 ‘얼론투게더’가 시공한 사례에 따르면 방 2~3개를 활용해 월세 임대용 주택을 만드는데 사업비는 2000만~3000만원 정도. 오피스텔을 사는 것보다 훨씬 저렴하다. 용인·분당·일산·안양 등 서울 인근에서 방 2개 정도면 보증금 2000만~3000만원, 월세 60만~70만원쯤 받는다. 주변에 오피스텔·원룸 수요자가 많은 지역의 아파트 소유주가 노려볼 수 있다.

주택연금과 세대구분을 동시에 시도하는 것도 방법이다. 주택연금에 가입한 대형 아파트도 세대구분이 가능하기 때문이다. 이 경우 연금과 월세를 동시에 받아 월 수령액을 수도권 기준으로 200만원 이상으로 끌어올릴 수도 있다.

Tip 4. 주택 다운사이징, 여윳돈으로 노후 상품 가입

아예 부동산 규모를 줄이는 것도 방법이다. 예컨대 3억원짜리 집에 거주하고 있다면 집 규모를 줄여 1억원짜리로 이사하고, 나머지 2억원의 여윳돈을 다른 상품에 투자하는 방법이다. 현재 소유한 대형 아파트에서 값싸고 작은 집으로, 강남의 아파트를 팔고 강북의 아파트로 '다운사이징(downsizing)’하는 것이다.

다운사이징을 통해 약 2억원의 현금을 마련해 수익형 부동산에 투자하거나 월 지급식 예금·펀드·ELS(주가연계증권) 등에 투자할 수도 있다.

주택 다운사이징은 현재 생활환경에서 교통·인프라를 유지하고 평수만 줄이는 것이 낫다는 조언이 나온다. 서울에서 지방으로 내려가는 방식의 다운사이징은 주의해야 한다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “은퇴 후 서울 집을 팔고 지방으로 가는 노년층이 많지만 큰집을 줄여서 주변 소형 주택으로 가는 것이 바람직하다”며 “지방으로 가면 그동안 쌓은 사회적 관계의 단절에서 오는 고독과 외로움이 병의 근원이 될 수 있다”고 했다.