내년부터 연 2000만원 이하의 임대소득을 얻는 집주인이 임대사업자로 등록하면 최대 77만원의 임대소득세를 절감할 수 있다. 또 임대소득세 부과에 따라 추가 부담하는 건강보험료 부담도 임대사업자로 등록할 경우 최대 123만원까지 줄어든다. 임대사업자에게 주어지는 취득·등록세 감면 혜택도 연장·확대된다.

정부는 임대 사업자 등록에 대한 이같은 혜택을 주는 내용을 골자로 하는 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 관계부처 합동으로 13일 발표했다. 다주택 소유자들의 임대사업자 등록을 유도하기 위해 임대사업자로 등록할 경우 각종 세금과 건강보험료 등에서 인센티브를 부여하기로 했다.

임대소득 월 약 100만원(연 1333만원)까지는 임대사업자로 등록할 경우 소득세 부담이 없고, 건강보험 피부양자 신분을 유지할 수도 있어 사실상 부담을 갖지 않아도 된다.

임대주택 등록은 일단 집주인의 자율에 맡기지만, 전월세 시장 불안정이 지속될 경우 2020년 이후로는 의무화를 검토하겠다고도 밝혔다.

■ 연 2000만원 임대사업자 등록시, 소득세 77만원 절감

연간 2000만원(월 167만원)을 초과하는 임대소득은 지금도 다른 소득과 합쳐 종합과세(세율 6~42%)로 과세되고 있지만, 2000만원 미만은 올해까지 한시적으로 세금을 내지 않았다. 하지만 내년부터는 2000만원 이하의 임대소득도 추가 유예 없이 다른 소득과 분리해 소득세를 내야 한다.

하지만 임대사업자로 등록할 경우 연 2000만원 이하 임대 소득에 대한 필요 경비율이 70%까지 인정돼 소득세 부담이 크게 줄어든다. 임대사업자로 등록하지 않은 경우, 필요경비율이 60%에서 50%로 작아져 세 부담이 오히려 커진다.

예를 들어 내년부터 임대 소득이 연 2000만원인 경우 부담해야 할 소득세는 임대사업자(8년)로 등록한 경우 연 7만원, 등록하지 않은 경우 84만원으로, 임대사업자가 연 77만원을 절약하게 된다.

임대소득이 연 1500만원인 경우 임대사업자는 연 2만원, 미등록자는 49만원을 부담한다. 임대소득이 1000만원인 경우 사업자는 세금 부담이 0원이지만 미등록자는 14만원을 내야 한다.

■ 건보료 부담도 연간 최대123만원 줄어들어

임대소득 과세에 따라 현재 다른 소득이 없는 사람이라면 건강보험료 부담도 늘어난다. 하지만 역시 임대사업자로 등록할 경우 인센티브를 받아 부담이 크게 줄어든다.

예를 들어 연 2000만원 이하 임대소득세 부과로 피부양자가 지역가입자로 전환된 경우, 사업자로 등록하지 않으면 2019년 분부터 연 평균 154만원의 건강보험료를 더 내야 한다. 하지만 임대사업자로 등록할 경우 등록 기간에 따라 8년임대는 연 31만원, 4년 임대는 연 92만원만 납부하면 된다.

임대소득이 연 1333만원 이하라면 임대사업자로 등록할 경우 피부양자 자격을 유지할 수도 있다.

■ 1주택 보유자는 사실상 비과세…전세금은 3주택부터 과세

소유한 주택을 월세가 아닌 전세로 임대하고 있는 경우 부부합산 2주택 미만을 보유한 경우 전세금에 대한 소득세는 과세되지 않는다. 그러나 3주택 이상을 보유하고 있을 경우 소형주택(전용 60㎡, 3억원 이하)을 제외한 주택의 전세금(3억원 초과분)은 간주임대료로 환산 소득세가 부과된다.

또 1주택자의 경우 월세를 받고 있더라도 공시가격 9억원 이하의 주택에서 받는 월세는 과세되지 않는다. 수도권 주택의 98.5%가 공시가격 9억원 이하이므로 서울 강남 등 일부 지역을 제외하고는 자기가 보유한 1채를 월세로 주고 다른 곳에 세들어 사는 경우 세 부담이 없는 셈이다.

■ 임대사업자 소형주택 취득세 면제, 3년 연장

임대사업자에게 주어지는 취득·등록세 감면 혜택도 연장·확대된다. 현재는 전용 60㎡ 이하 등록 임대주택에 대한 취득세를 면제하는 등 면적과 임대 기간에 따른 취득·재산세 감면 제도가 2018년 일몰 예정으로 적용되고 있다. 정부는 이를 2021년까지 3년간 더 연장한다는 계획이다.

또 재산세의 경우 8년 이상 장기 임대하는 소형주택(전용 40㎡ 이하)에 한하여 1호만 임대하는 경우에도 재산세 감면 혜택 부여하는 방안을 2019년부터 시행하기로 했다.

정부는 또 주택 장기 임대를 유도하기 위해 내년 4월부터 8년 이상 임대하는 6억원 이하 주택에 한해 양도세 중과 적용을 배제하고, 종합부동산세 합산 대상에서 제외하도록 했다. 기존에는 5년 이상 임대할 경우 양도세 중과·종부세 적용 배제 혜택을 받을 수 있었는데 기준이 더 엄격해진 것이다.

양도소득세는 장기보유특별공제 비율이 현재 8~9년은 50%, 10년 이상은 70%이나 앞으로 8년 이상은 70%로 바뀐다.