부동산 시장에 대한 정부의 압박이 갈수록 거세지고 있다. ‘8·2대책’에 이어 ‘9·5대책’, ‘10·24 가계부채 대책’까지 잇따라 나오면서 시장이 얼어붙었다. 문제는 내년이다. 부동산 시장에 5가지 악재가 한꺼번에 들이닥친다. ▲신(新) DTI 도입 등 대출규제 ▲금리 인상 압력 ▲양도소득세 강화 ▲재건축 초과이익환수제 부활 ▲아파트 입주 물량 증가가 기다리고 있다.

땅집고 취재팀은 전문가들 대상으로 내년 부동산 시장에 닥칠 5가지 리스크가 어떤 영향을 끼칠 것인지 심층 분석했다.

Risk 1. 대출 규제가 매입 수요 줄인다

내년 1월부터 서울·부산·세종 등 청약조정지역에는 신(新) DTI(총부채상환비율)가 적용된다. 지금까지는 주택담보대출(주담대)이 있는 사람이 대출끼고 집을 추가로 살 경우 기존 주담대의 대출 이자만 DTI에 반영했다. 신DTI는 대출이자에 원금 상환액까지 포함한다. 다주택자의 대출 한도를 크게 낮춰 주택 매입 수요를 줄이는 효과가 있다.

하반기엔 신DTI보다 더 강력한 DSR(총부채원리금상환비율)이 도입된다. DSR은 차주(借主)의 주담대만이 아니라 신용대출과 마이너스통장, 자동차할부금 등 모든 대출 원리금을 합산해 대출 한도를 더 낮춘다. 과도하게 빚을 내서 부동산에 투자하는 수요를 줄이려는 의도다.

전문가들은 대출 규제 강화가 시장에 분명한 악재라고 입을 모은다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “대출 규제는 수요를 직접적으로 감소시켜 다른 리스크보다 영향이 클 것”이라며 “신DTI가 적용되면 자금력이 부족한 수요자는 집을 살 수 없어 (이전보다) 20~30% 수요가 줄어든다”고 했다.

김형근 NH투자증권 연구원도 “신DTI와 DSR 등 대출규제 확대로 (내년부터) 레버리지가 대폭 축소된다”면서 “내년 신규 분양 시장은 활기를 잃을 것”이라고 내다봤다.

Risk 2. 금리 인상 충격은 속도와 폭에 따라 달라

미국은 연내 기준 금리를 올릴 것이 유력하고, 한국은행도 금리 인상 압력이 커졌다. 한은은 이르면 이달 30일 기준금리를 0.25%포인트 올리고 내년 1~2차례 더 금리를 올릴 것으로 시장에선 예측하고 있다. 전문가들은 금리 인상이 중장기적으로 악재라면서도 인상 속도와 폭에 따라 시장에 미칠 영향은 다르게 나타날 것이라고 예상했다.

고종완 원장은 “내년 경기는 올해보다 좋아진다는 게 대체적인 전망”이라며 “경제가 성장하면서 기준 금리가 2~3회, 0.75%포인트 정도만 상승한다면 이미 시중 주담대 금리가 상당부분 선반영된 점을 감안하면 충격이 크지 않을 수 있다”고 했다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터장도 “금리를 올린다는 것은 누구나 알고 있다”며 “결국 속도와 폭이 문제”라고 했다. 이어 “시장에선 0.5~0.75%포인트 정도 인상을 생각하고 있다”면서 “만약 1%포인트 이상 기준 금리가 오른다면 시장에 큰 충격을 줄 수 있다”고 말했다.

Risk 3. 4월 양도소득세 중과…다주택자들 매물 내놓나

내년 4월부터는 다(多) 주택자 대상으로 양도소득세 중과(重課) 제도가 시행된다. 2주택자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트 각각 가산된다. 다주택자들이 양도세 중과를 피하려고 서둘러 집을 매물로 내놓으면 집값 하방 압력이 나타난다. 정부 정책에 아랑곳하지 않고 버티기에 들어선 다주택자들이 과연 내년엔 매물을 내놓을 지가 최대 관심사다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산전문위원은 “다주택자들이 시장을 어떻게 인식하느냐에 따라 양상이 달라질 것”이라며 “집값이 떨어진다고 전망하면 매물이 쏟아지거나 외곽을 먼저 처분해 핵심만 살아남고 외곽이 타격을 받을 수 있다”고 했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “양도세 중과는 핵폭탄급 이슈”라며 “정부가 계속 (시장을) 조이면 다주택자들은 결국 매물을 던질 가능성이 있다”고 예상했다. 이어 “정부가 보유세 인상이나 전·월세 상한제라는 카드를 추가로 꺼낼 수 있기 때문에 마음 약한 다주택자들부터 던지기 시작할 것”이라며 “집을 3채 가지고 있다면 서울 강남 빼고 나머지를 처분할 것”이라고 했다. 다주택자들이 결국엔 알짜 부동산만 남길 것이라는 분석이다.

이남수 신한은행 부동산팀장도 “양도세를 10~20%포인트 중과하면 금액이 꽤 크기 때문에 아예 팔지 않고 그냥 길게 갖고 갈 사람이 아니라면 물건을 내놓을 것”이라며 “최근 주택 시장은 호가(呼價)만 높을 뿐 거래량이 급감해 (나중에) 안 팔릴 것을 걱정한 매물이 일부 나올 수 있다”고 내다봤다.

양도세 중과세를 피하려는 다주택자들은 4월 이전에 매물을 급하게 내놓기보다 임대사업자로 전환할 가능성도 제기된다. 전문가들은 임대주택 등록자에 대한 정부의 인센티브 방안이 나와 봐야 알 수 있을 것으로 전망했다. 당초 주거복지 로드맵에 다주택자의 임대사업자 등록 유도를 위한 세제 및 건강보험료 감면 등이 담길 것으로 예상됐지만, 포함되지 않았다. 이 대책은 12월중 발표될 예정이다.

Risk 4. 초과이익환수제 부활, 재건축發 상승세 주춤

재건축 초과이익환수제는 내년 1월 1일 부활한다. 초과이익환수제는 재건축으로 발생한 이익의 최대 절반을 사실상 세금으로 내도록 하는 제도다. 최근 아파트 시장은 거래량이 급격히 줄었지만 재건축 단지 중심으로 가격 상승세가 지속되고 있다.

심교언 교수는 “서울 집값은 강남 재건축이 밀어올렸다”면서 “초과이익환수제가 막상 시행돼 기대이익이 줄어들면 단기조정을 받을 것”이라고 했다. 이어 “강남 재건축이 조정받으면 서울 집값이 전체적으로 주춤하는 등 파급력이 클 것”이라고 말했다.

김지은 주택산업연구원 책임연구원은 “재건축 시장은 초과이익환수제와 분양가 상한제 부활로 기대감이 꺾여 내년엔 위축될 것”이라고 예상했다. 그는 “계속 과열된다면 정부에서 재건축 가능연한을 (더 늘리는 방향으로) 손볼 가능성이 있다”며 “재건축 연한까지 손본다면 한창 재건축을 준비하던 단지들은 숨고르기에 들어갈 수밖에 없을 것”이라고 했다.

김형근 연구원은 “재건축 기대감으로 가격이 급등한 아파트는 올해 말까지 관리처분계획인가를 신청하지 못하면 가격 조정이 불가피하다”며 “조합이 설립되지 않은 재건축 초기 아파트는 상대적으로 거래가 자유로워 그나마 가격이 유지될 전망”이라고 말했다.

Risk 5. 2년간 86만가구…입주 물량 쏟아진다

아파트 입주 물량도 대거 쏟아진다. 올 하반기 22만8000가구가 입주한 데 이어 2018~2019년 각각 45만가구, 41만가구씩 입주가 예정돼 있다. 경기도는 2018~2019년 18만3000가구, 16만9000가구가 대기하고 있어 전문가들은 이른바 ‘깡통 전세’와 ‘역(逆) 전세난’을 우려했다.

안명숙 센터장은 “시장의 직접적인 아킬레스건이 될 수 있다”며 “입주 물량 증가로 전셋값이 떨어지고, 역전세난으로 인한 집값 하락과 매물 출회가 늘어날 것”이라고 말했다. 이어 “동탄·화성·평택 등 경기 남부권의 타격이 가장 클 것”이라며 “서울은 송파헬리오시티 인근 등 입주 물량이 집중된 지역에서 다소 영향이 있겠지만 소화 가능한 수준”이라고 말했다.

김지은 책임연구원은 “경기도의 입주 물량이 워낙 많아서 수도권에서 서서히 물량 압박이 시작되면 서울 주택시장도 장기적으로 버티기가 쉽지는 않을 수 있다”고 점쳤다.