당정(黨政)은 27일 '주거 복지 로드맵'을 통해 임대주택 등 서민용 주택을 매년 평균 20만 가구, 5년간 100만 가구를 공급하겠다고 밝혔다. 이에 필요한 재원은 연간 23조9000억원에 이른다. 전문가들은 "서민 주거 복지를 위한 주택 공급 확대에는 동의하지만, 재원과 부지 확보 여부에 따라 성패가 결정 날 것"이라고 말했다.

◇토지 확보와 재원 마련이 성패 좌우

서민 주거 복지의 주된 재원은 주택도시기금이다. 정부가 올해 쓴 주택복지 비용 19조원 가운데 순수 예산은 약 1조원이고 18조원이 주택도시기금에서 나왔다. 이를 앞으로는 매년 4조9000억원씩 더 쓰겠다는 게 정부 생각이다. 주택도시기금은 주택을 살 때 의무 매입하는 '국민주택채권'과 청약저축예금 등으로 조성된다. 주택복지 정책 외에 '도시재생 뉴딜' 정책에도 연간 주택도시기금 5조원씩이 들어간다. 한 부동산 전문가는 "주택 경기 급랭 등으로 거래량이 확 줄거나 주택통장 대규모 인출 사태가 올 경우 주택기금이 부실화될 수 있다"고 말했다.

부지 확보도 쉽지 않다. 주택 100만 가구를 공급하려면 막대한 토지를 새로 확보해야 한다. 분당신도시 입주 가구 수가 9만7000가구라는 점을 고려하면, 단순 계산으로는 분당의 10배에 가까운 땅이 필요하다. 더욱이 주거 비용이 싼 임대주택이라도 도심과 멀리 떨어지거나 교통이 불편하면 수요자의 외면을 받는다. 이 때문에 그린벨트(개발제한구역) 활용에 관심이 쏠린다.

익명을 요구한 한 전문가는 "숫자에만 집착해 양주, 파주 등 수도권 외곽에 신도시를 지었다가 실패한 경험을 반복하지 않으면서 로드맵을 이행하려면 수도권에서 그린벨트를 푸는 수밖에 없을 것"이라고 말했다. 이상우 유진투자증권 애널리스트는 "추가분을 어디다 짓겠다는 건지 명확하지 않다"면서 "그린벨트를 해제하는 방안도 있지만, 환경단체의 반대를 고려하면 쉽지 않을 것"이라고 지적했다.

주거 복지 로드맵이 청년층이나 신혼부부 등 특정 계층에만 집중된다는 지적도 있다. 중산층 무주택자나 장년층 주택 수요자, 은퇴자 등을 위한 임대주택 공급 대책은 미흡하다는 것이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "100세 시대를 맞아 노후 준비가 미흡한 은퇴자나 고령층 등 연령별, 소득별 맞춤형 주거 복지 대책을 마련하는 노력이 필요하다"고 말했다.

◇정부 바뀔 때마다 공공주택 출렁

역대 정부는 빠짐없이 새로운 임대주택 정책을 발표했다. '서민 주거 안정'을 위한 임대주택 공급 확대 방안은 대선 공약의 '단골 메뉴'였다. 문제는 정권이 바뀔 때마다 임대주택 관련 정책 방향도 바뀌었다는 것이다.

대통령으로 당선되면 전(前) 정권의 정책은 축소하거나 폐기하는 일이 빈번했다.

1989년 노태우 정부가 '도시영세민 주거 안정을 위한 25만호 건설 계획'을 발표하면서 국내에 임대주택 공급이 본격적으로 시작됐다. 그러나 김영삼 정부는 전 정부가 도입한 영구임대주택 건설을 1993년 중단했고, 대신 50년 임대주택을 선보였다. 김대중 정부와 노무현 정부 때는 '국민임대주택'이라는 새 브랜드가 등장했다.

이명박 정부는 그린벨트를 해제해 공급 가격을 낮춘 보금자리주택 150만 가구 공급을 추진했다. 보금자리주택은 '반값 아파트'로 불리며 선풍적인 인기를 끌었지만 "당첨자에게만 로또나 다름없는 시세 차익을 안겨줬다"는 비판을 받았고, 정권이 바뀐 2013년 정책이 중단됐다. 박근혜 정부는 대학생과 사회초년생, 신혼부부 등을 위한 '행복주택'과 중산층 주거 안정을 위한 '뉴스테이'를 도입했다. 이 중 뉴스테이는 사업자 특혜 논란과 비싼 월세 등 공공성이 취약하다는 비판이 제기돼 존폐 기로에 놓여 있다. 실제 국토교통부는 지난 9월 '뉴스테이정책과'를 '민간임대정책과'로 개편해 조직도에서 뉴스테이 이름을 지웠다. 부동산 전문가들은 "임대주택은 장기간 안정적으로 공급하는 '연속성'이 가장 중요한데, 잦은 정책 변경으로 수요자들이 정책 효과를 체감하지 못한다"며 "임대주택 공급 확대에 따른 재원 부담을 덜기 위해서라도 민간 기업을 임대주택 시장에서 적극적으로 활용하는 등 다양한 아이디어를 고민해야 한다"고 지적한다.

◇"실수요자 원하는 주택 더 분석해야"

심교언 건국대 교수는 "정부가 집을 지어서 공급하는 것만이 능사냐는 의문을 가질 필요가 있다"면서 "미국 등 선진국에서는 주거 취약 계층이 자신이 원하는 지역에 원하는 집을 구해서 살고, 주거비를 현금으로 지원한다"고 말했다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 "실수요자들이 원하는 임대주택이 어떤 것인지 좀 더 면밀한 분석이 필요하다"며 "일자리가 많고, 주택 수요가 집중되는 서울이나 수도권 도심에 공급량을 늘리기 위한 연구가 필요하다"고 했다.