서울 강남구 수서동 ‘강남데시앙포레’ 아파트. 지하철 3호선 일원역과 작년 12월 개통한 SRT(수서발 고속철도) 수서역 인근에 2014년 입주한 단지다. 일반인들에게 다소 낯선 브랜드이지만 교통, 학군, 대모산과 탄천을 낀 자연환경까지 주거지로서 좋은 조건을 모두 갖춘 아파트로 평가된다.

올 3분기 이 아파트의 실거래가격은 전용면적 84 ㎡ 기준으로 10억5000만원. 입주 3년 만에 분양가보다 6억원 올랐다. 단기간 엄청난 시세 차익이 가능했던 이유는 이 아파트가 서울 강남의 보금자리주택지구에서 공급된 공공분양 아파트여서 분양가 자체가 워낙 저렴했기 때문이다.

공공분양 아파트란 한국토지주택공사(LH)나 SH(서울주택도시공사), 경기도시공사 등 공기업이나 지방자치단체를 포함한 공공기관이 주로 택지개발지구에서 개발해 공급하는 아파트다. 전용면적 85㎡ 이하 소형 주택이 대부분이고 분양가격도 시세보다 싸다.

2013년 9월 분양 당시 ‘강남데시앙포레’ 아파트의 분양가는 84 ㎡ 기준 4억4000만원. 당시 수서동의 입주 20년된 아파트 매매가격이 6억원 내외였다. 분양 당시부터 ‘당첨만 되면 로또’라는 말이 결코 과장이 아니었던 셈이다.

■강남권 공공분양 아파트, 역시 불패였다

조선일보 땅집고는 부동산리서치회사 ‘부동산114’ 자료와 함께 2010년 이후 수도권에서 공급된 공공분양 아파트 대상으로 공급 당시 최초 분양가와 올 3분기 현재 실거래가를 비교 분석했다.

이에 따르면 ‘강남데시앙포레’는 현재 실거래가격이 분양가격보다 3.3㎡(1평)당 1827만원 오른 것으로 나타났다. 이 기간 수도권에서 공급된 공공분양 아파트 중 최대 상승 폭이다.

서울 강남권에 공급된 공공분양 아파트는 지난 5년간 집값 상승의 ‘불패 공식’이라고 부를만 하다. 공공분양 아파트 중 집값이 가장 많이 오른 1위부터 8위까지를 강남보금자리지구를 비롯한 강남권 아파트들이 독차지했다.

집값 상승 폭 2위인 서울 서초구 신원동 ‘서초포레스타 7단지’는 2013년 당시 분양가가 3.3㎡당 1515만원이었는데 최근 실거래가는 3.3㎡당 3200만원으로 배 이상 올랐다. 전용면적 59㎡ 기준으로 총 4억원이 넘는 시세 차익을 남긴 셈이다.

3위는 2011년 서울 송파구 장지동 위례신도시에서 공공분양한 ‘위례22단지 비발디’로 분양 6년여 만에 3.3㎡당 가격이 1163만원에서 2833만원으로 올랐다.

비 강남권에서는 서울 강서구 마곡지의 공공분양 아파트가 강남권 못지 않은 상승 폭을 보였다. 마곡엠벨리7단지의 경우 2013년 분양 당시 3.3㎡당 분양가가 1209만원이었는데 현재 시세는 2800만원에 육박한다. 4년만에 전용면적 84㎡ 기준으로 5억원 가까이 올랐다.

경기도권에서는 수원 광교신도시 ‘광교자연앤자이 3단지’가 3.3㎡당 1260만원에서 2051만원으로 가장 큰 폭의 상승세를 기록했다.



■무주택자라면 공공분양 수시로 체크해야

공공분양 아파트는 주변 시세보다 저렴하게 공급돼 웬만한 지역에서는 예외없이 수억원대 시세 상승이 발생했다.

하지만 일반인들에게 공공분양 아파트 분양 정보가 잘 알려지지 않는 편이다. 민간 분양 단지는 홍보에 열을 올리지만 공공분양 아파트는 조용히 분양하기 때문에 알 사람만 알고 넘어가는 경우가 많다. 실제로 로또급 시세 상승을 보인 ‘강남데시앙포레’ 아파트를 포털사이트에서 검색해도 관련 정보가 많지 않을 정도다.

공공분양 아파트는 민간 아파트와 분양 방식이 다르고, 무주택 가구주만 청약이 가능하지만 의외로 신청 자격이 까다롭지는 않다. 다만, 전용면적 60㎡ 이하 소형은 소득 요건이 있다. 도시근로자 월평균 소득 이하여야만 청약이 가능하다.

전용면적 60~85㎡ 공공분양 아파트는 청약통장에 가입한 3년 이상 무주택 가구주라면 누구나 신청할 수 있다. 오로지 청약통장 가입 기간과 금액 기준으로 당첨자를 뽑는다. 서울 등지에서 민간 아파트가 최근 전용면적 85㎡ 이하의 경우 100% 가점제로 당첨자를 선정하도록 바뀐 것과 비교하면 오히려 더 간단한 셈이다. 가점제의 경우 무주택 기간, 부양가족 수 등을 모두 따져야 한다. SH 관계자는 “지금까지 사례로 보면 청약저축을 매월 10만원씩 15년 이상 불입했다면 공공분양 아파트 당첨을 노려볼만하다”고 했다.

결혼 후 5년 이내 신혼부부, 생애최초주택구입자, 65세 이상 노부모를 모시는 경우, 3명 이상 다자녀, 국가유공자 등 일정 요건이 충족되면 특별공급을 노려볼 수도 있다. 공공분양에서는 특별공급 물량이 일반공급보다 많아 경쟁률이 낮을 수 있지만 소득 요건을 비롯한 요건은 더 까다롭다.

다만 공공분양은 분양권 전매(轉賣) 제한이 일반 아파트에 비해 좀 더 엄격하다. 지역과 주택 면적에 따라 계약일로부터 최대 6년까지 전매가 제한된다.

정부가 공공택지 공급을 중단하면서 앞으로 공공분양 아파트 물량이 많이 나오기는 힘들 전망이다. 하지만 올해 말까지 준강남으로 불리는 경기 과천지식정보타운(647가구)을 비롯해 수도권에만 4600가구의 분양 물량이 남아있다.

내년에는 서울 마곡지구 내 마지막 분양 물량인 9단지, 구로구 항동지구, 경기 하남 감일지구 등지에서 공공분양 물량이 공급될 예정이다. LH 관계자는 “자세한 공급계획은 매년 3월경에 나오기 때문에 관심이 있는 실수요자라면 미리 자격요건 등이 되는 지 따져보고, LH와 SH, 경기도시공사 등 해당 공기업 홈페이지를 찾아보는 것이 좋다”고 했다.