[원포인트레슨] 근린상가 투자, 업종과 공급량 따져야

“근린상가는 오피스텔과 달리 선점(先占) 투자가 그리 중요하지 않습니다. 황무지 상태에서 섣불리 매입하기보다는 어느 정도 개발이 진행돼 입지 분석과 상권 분석이 가능할 때 투자하는 게 낫습니다. 이미 입점이 완료된 상가를 프리미엄(웃돈) 주고 사는 게 나을 수도 있죠.”

안민석 FR인베스트먼트 연구원은 최근 땅집고(realty.chosun.com) 인터뷰에서 이같이 강조했다. 그는 근린상가를 고를 때는 “상가에 입점시킬 만한 업종을 분석하고, 공급량과 가격을 따져보라”고 조언했다. 주변 대형 유통시설과 조화할 수 있는 ‘화려한 조연’을 찾으라고도 했다.

-근린상가는 어떤 입지가 좋을까요.
“상권에 따라 좋은 입지의 기준이 다릅니다. 역세권 근린상가는 먹거리 업종을 유치할 수 있어야 가치가 높습니다. 유동 인구와 출퇴근 동선이 중요하죠. 반면 택지지구나 신도시 아파트 주변 근린상가는 병원이나 학원 같은 기반시설업종을 받아들일 수 있어야 합니다. 오피스 상권은 음식점이나 은행, 커피숍이 들어올 수 있는 곳이어야 합니다. 이런 업종이 입점할 때 상가 수익률이 극대화됩니다. 구 도심이라면 이런 업종이 이미 입점한 상가를 눈여겨보고, 신도시라면 그런 업종이 들어올 만한 입지를 예측해야 합니다.”

-어떻게 예측합니까.
“우선 상권을 예측하기 힘들 만큼 너무 이른 시점에서 선점 효과를 노린 투자는 피합니다. 업종이나 자리를 선점하게 되면 향후 시세 차익을 얻을 수 있죠. 하지만 근린상가는 프리미엄이 형성되는 경우가 드뭅니다. 반대로 리스크는 크죠. 신도시 전체로 보면 개발이 중간 단계에 접어든 인천 송도나 화성 동탄2신도시가 적당하고, 평택 고덕은 아직 이릅니다.”

-개발 진행 중인 신도시에서 상권 예측은 어떻게 하죠.
“근린상가는 도로 하나를 사이에 두고도 입지가 달라지기 때문에 현장을 찾아 땅을 밟으면서 개별 입지의 동선을 따져봐야 합니다. 이미 형성된 인근 상권의 임대료 시세를 확인하는 것도 필수죠. 인천 송도를 보면, 인천대입구역 역세권 근린상가는 먹거리 업종이 들어서기 좋은 입지로 판단됩니다. 주변에 신세계몰, 이랜드몰, 롯데몰이 들어서 유통 삼국지(三國志)가 펼쳐지죠. 유동인구를 빨아들이면서 자연스레 사람들이 모일 겁니다. 인천대 학생들이 주로 이 지하철역을 이용하는데, 학생들이 지금은 여기서 멀리 떨어진 해양경찰청 주변에서 술을 마시지만 앞으론 이곳으로 모일 겁니다. 유통 삼국지를 보완하는 ‘화려한 조연’ 역할을 하면서 먹거리 상권으로 클 가능성이 큽니다.”

-상가 공급량도 보라고 하셨는데.
“상권에 들어설 업종을 읽었다면 다음으로는 공급량과 가격을 따져봅니다. 공급량이 많으면 공실(空室)이 많아지고 수익률이 낮아질 수밖에 없습니다. 예컨대 2006년부터 입주한 서울 강서구 발산지구에는 6000가구가 안되는 배후 아파트에 단지 내 상가를 제외하고도 10층 규모 근린상가가 12개나 들어서는 바람에 대규모 공실이 발생했죠.

근린상가는 비싼 걸 사기보다 무조건 가격이 낮은 걸 사는 게 낫습니다. ‘명품 신도시’라는 판교 근린상가조차 역대 최고 수준의 분양가를 책정했다가 미분양과 공실로 수년간 몸살을 앓았습니다. 아무리 집값이 높은 아파트 주변이라고 해도 근린상가는 결국 보편적인 상권이 형성되기 때문에 월세를 올리는 데 한계가 있습니다. 가격이 3.3㎡(1평)당 5000만원을 넘어가면 주의해야 합니다.”

-구체적인 근린상가 투자 유망지를 찍어 주신다면.
“서울 구도심 상권으로는 상봉역~망우역 상권이 유망합니다. 주변에 고층 주상복합이 들어서 유동 인구와 입주민이 늘었고, 홈플러스·이마트·코스트코가 모두 근거리에 있죠. 상봉역과 망우역 사이 대로변 1~2층 점포와 상봉터미널 부지를 눈여겨보세요. 신도시 중에선 동탄2신도시 내 동탄역 일대 상가가 3.3㎡당 4000만원 초중반에 공급돼 가격 경쟁력이 있습니다. 4년가량 남은 GTX(수도권광역급행철도) 개통일과 롯데타운 완공 시점까지 가격이 오를 여지가 있습니다. 위례신도시 내 우남역 상권은 위례광장로를 중심으로 한쪽이 아파트 단지와 붙어 있고 반대쪽에 단독주택지가 있으면서 지하철역도 가까워 소비 동선이 다양하고 골고루 형성될 유망지입니다.”

-향후 근린상가 시장 전체적인 전망은.
“전체적으로 보면 지금보다 아주 좋아질 여지가 많지는 않습니다. 공급가격이 내려가거나 월세가 올라야 할텐데, 공급가격은 오르는 가운데 자영업자들이 어려움을 겪으면서 높은 임대료를 받쳐주기 어렵죠. 그래도 수도권 신도시의 경우 전체 공급량이 부족해 근린상가 인기는 지속할 것 같습니다. 신도시 중에서 근린상가가 공급될만한 곳이 인천 송도나 동탄2신도시, 평택 정도로 선택지가 좁아진 만큼 앞으로 매물이 부족할 것이라는 생각도 듭니다.”