일시적으로 거래가 가능한 잠실주공5단지, 은마아파트, 신반포3차 등 재건축 단지에 호가를 낮춘 급매물이 나오고 있지만 실제 거래로는 이어지지 않고 있다.

강남 지역에서 일부 조합 미설립 '재건축 초기 아파트'들의 시세가 뛰고 있지만 사실상 사업이 시행되기까지는 5~10년 이상 걸려 큰 의미는 없을 것으로 보인다.

10일 업계에 따르면 최근 잠실주공 5단지 전용면적 76㎡(공급 34평형) 매물이 14억6000만원에 거래됐다.

지난달 말까지만 하더라도 15억3000만~15억5000만원에 거래됐지만 정부의 8·2 대책 이후 호가가 1억원 가까이 빠지면서 14억원 중반대로 매맷가가 떨어졌다.

앞서 잠실주공5단지는 재건축 시장 최대어로 꼽히면서 전용 82㎡(공급 36평형)이 지난달 17억2000만원에 거래가 되며 최고가를 경신했다.

서울시 도시계획위원회에 상정되는 정비계획안이 8월로 미뤄지면서 전반적인 일정이 늦춰지는 등 재건축초과이익환수제를 피하기 어렵게 됐음에도 나날이 최고가를 경신했다.

하지만 잠실주공5단지도 정부의 8·2대책에 타격으로 주춤한 상태다. 다만 다음 주인 16일에 열리는 '제14차 도시계획위원회(도계위) 본회의'에 잠실주공5단지 정비계획안이 상정되면서 다시금 기대감이 커지고 있다.

특히 잠실주공5단지는 사업 속도가 지연된 단지라 예외 조항이 적용돼 일시적으로 거래가 가능하다. 정부는 재건축 아파트를 2년 이상 소유한 자에 한해서 조합설립인가 이후 2년 내 사업시행인가를 신청 못한 경우 또는 사업시행인가 후 2년 내 착공을 못한 경우에는 조합원 지위 양도를 예외적으로 허용했다.

시장에서는 잠실주공5단지가 다음주 서울시의 심의 통과로 재건축 사업이 본격화 될 경우 실제 호가가 뛰고 거래가 일어날지 관심이 쏠리고 있다.

비록 8·2대책으로 강남 재건축 시장이 급랭하면서 거래 절벽이 현실화 되고 있지만 잠실주공5단지의 경우는 재건축초과이익환수제 여파에도 가격이 올랐기 때문에 내심 시장에서는 기대하는 눈치다.

잠실주공 인근 공인중개소는 "심의 통과 이후에도 거래가 장기간 이뤄지지 못하면 사실상 사업에 탄력을 받기가 어려워질 것으로 보인다"면서 "분양 흥행에도 악영향을 미칠 가능성이 높다"고 말했다.

잠실주공5단지 이외에도 예외 조항이 적용으로 일시적인 거래가 가능했던 서초구 '반포주공 1단지'의 경우도 3억원이나 가격이 떨어진 급매물이 나왔다.

지난달 반포주공1단지의 전용면적 84㎡의 경우 매매가가 28억원 수준이었으나 8·2대책이후 25억원대 급매물이 쏟아졌다.

반포주공1단지의 경우 매매 시기를 좀 더 늘릴 수 있었지만 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 매매 금지를 감수하더라도 속도전을 펼치기로 결정했다.

사업계획을 제출하면 조합원 지위 양도(매매)는 사실상 불가능해짐에도 사업을 한 단계 더 진척시키기 위해 반포주공1단지 1·2·4주구 주택재건축정비사업조합은 지난 9일 서초구청에 사업시행인가를 신청했다.

조합 관계자는 "당장 매매가 금지되더라도 초과이익환수제를 피해 수억원의 세금을 내지 않는 것이 장기적으로 낫다고 판단했다"고 전했다.

신반포3차, 둔촌주공5단지 등 한시적으로 거래가 가능한 단지들의 경우 한동안 급매물이 일부 나올 것으로 예상된다.

반면 압구정 현대아파트, 대치 은마아파트 등에서는 아직 조합 설립이 안 된 단지의 경우는 매매 거래가 자유로워 다소 여유가 있는 상황이다. 조합설립을 인가받으면 매매 거래 등에서 각종 규제 적용이 시작돼 무리하게 속도를 내지 않을 것으로 보인다.

특히 대치동 은마아파트의 경우는 풍선효과로 인해 전용면적 76.78㎡의 경우 8500만원 상승한 13억2500만원의 호가를 기록 중이다. 압구정동 현대8차 163.67㎡는 1주일 동안 1억원이 오르며 26억2500만원을 기록했다.

다만 이들 단지의 경우 사업 시행까지 10년 이상 걸릴 것으로 예상돼 일부 상승폭을 보이더라도 또 다시 호가가 언제 빠질지 모르는 상황이다.

은마아파트 인근 공인중개소는 "장기적인 관점에서 투자 수요가 일부 있어 정부 규제를 벗어나는 단지로 일부 몰리는 것으로 보인다"면서도 "지금 투자하는 수요들은 대부분 10년 이상 장기적인 관점으로 들어오는 경우가 많다"고 밝혔다.

한편 하반기 분양을 앞둔 재건축 단지들은 정부가 민간 택지 아파트에도 분양가 상한제를 도입할 것이라는 시그널을 보내자 골머리를 앓고 있다.

이 달 말 분양 예정인 강남 개포 시영 아파트 단지(래미안 강남 포레스트)와 서초 잠원동 신반포 6단지(센트럴자이)의 경우는 분양가가 산정을 앞두고 대책 마련에 분주하다.

개포 시영은 일반 분양가를 3.3㎡당 4500만∼4600만원으로 책정할 계획이었으나 8·2대책 이후 3.3㎡당 300만원가량 낮추는 방안을 협의 중이다. 신반포 6차도 지난해 분양한 래미안 신반포리오센트 분양가인 3.3㎡당 4250만원를 기준으로 3.3㎡당 4600만원 정도로 책정할 계획이었으나 하향 조정할 방침이다.