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[진짜 집값]절묘하게 규제 폭탄 피한 위례신도시의 이 동네, 행정구역으로 운명이 갈렸다

서울 동남권의 위례신도시는 서울 송파구 장지동과 경기 하남시 학암동·성남 수정구 창곡동 등 세 군데의 행정구역으로 구분된다. 위례신도시의 아파트들은 행정구역이 송파인지, 하남·성남인지에 있어서 지금껏 별다른 차이점을 체감할 수 없었지만, 앞으로는 규제면에서 커다란 차이를 나타내게 됐다.

8·2 부동산 대책으로 서울 송파구가 투기과열지구와 투기지역으로 중복 지정돼 규제 폭탄을 맞은 반면, 하남·성남시에 속한 위례신도시 아파트들은 이를 비껴갔기 때문이다. 이번 정부의 8·2 부동산 대책이 행정구역에 따라 적용되기 때문에 벌어진 현상이다. 이에 따라 서울 송파구는 투기과열지구와 투기지역에 중복 지정되면서 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 40%가 적용되고, 또 이 지역에서는 주택담보대출 건수가 가구당 1건으로 제한된다.

반면 성남시와 하남시에 속한 위례신도시 아파트 단지는 조정지역에 따른 규제만 있으므로 LTV 60%, DTI 50%가 적용된다. 단 담보대출이 1건 이상 있을 경우엔 각각 50%, 40%로 강화된다. 예를 들어 위례신도시에서 8억원짜리 아파트를 구매하려는 무주택자는 송파구에 속한 아파트를 사려고 할 때 자기 자본이 4억8000만원이 필요하지만, 하남·성남시일 경우 3억2000만원만 있으면 가능하다.

이에 따라 부동산 업계에선 행정구역상 하남·성남에 속하는 위례신도시가 이번 8·2대책의 최대 수혜지가 될 것이라는 전망도 나온다. 사실상 강남권 신도시인 위례신도시지만, 행정구역이 달라 이들 지역의 아파트 단지에서 ‘대박’이 날 수도 있다는 얘기도 나온다. 이 지역 주민들 사이에선 “당연하다”는 반응도 있다. 같은 위례신도시라도 행정구역이 서울이면 ‘서울 프리미엄’이 작용해 그외 지역에 비해 아파트 값이 다소 높았기 때문이다.

조선일보 땅집고(realty.chosun.com)는 이렇게 규제 폭탄을 비껴가면서 상대적으로 주목받게 된 위례신도시 내 행정구역 성남시·하남시 아파트들의 진짜 집값을 조사했다.

성남 수정구 창곡동에서 거래된 아파트 중 최고가는 '아트리버푸르지오1단지' 전용 133㎡로, 지난 7월 무려 20억원에 매매가 이뤄졌다. 위례신도시 전 지역을 통틀어 가장 높은 가격이기도 했다. '아트리버푸르지오1단지'는 신도시 중심부에 가깝게 위치했고 창곡천을 남쪽으로 끼고 있다. 20억원에 팔린 매물은 단지 내에서 단 2가구만 분양된 최상층 펜트하우스로 높은 희소성 탓에 고가 매매가 이뤄진 것으로 추정된다.

창곡동 래미안위례(2015년 입주·410가구) 전용 120㎡는 지난 3월 12억원에 매매됐다. 이 아파트 역시 창곡천을 남쪽에 끼고 있어 환경과 조망이 우수한 단지다.

창곡동 힐스테이트 위례(2015년 입주·621가구) 전용 110㎡는 11억3000만원에 매매가 이뤄졌다. 위례사랑으로부영 전용 149㎡는 10억9500만원에 팔렸다.

위례자연앤래미안이편한세상 전용 84㎡는 수정구 창곡동에서 매매된 중소형 아파트 중 가장 높은 가격인 8억6000만원에 매매가 이뤄졌다. 이 아파트는 2016년 7월 입주한 1540가구 규모 대단지다. 또 성남 수정구 창곡동 위례호반베르디움 전용 98㎡는 7억6775만원에 각각 최고가로 거래가 성사됐다.

위례신도시 내 하남시 학암동 소재 아파트 중 가장 비싸게 거래된 아파트는 '위례 그린파크 푸르지오'였다.

하남시 학암동 위례 그린파크 푸르지오 아파트 전용 101㎡는 지난 6월 11억2000만원에 매매됐다. 위례 그린파크 푸르지오는 2016년 1월 입주한 972가구 규모다. 이 아파트는 신도시 동쪽 끝에 위치했지만 동쪽으로 골프장과 공원을 끼고 있어 조망이 우수한 것으로 알려졌다.

학암동 엠코타운 센트로엘 전용 98㎡는 지난 5월 9억9000만원에 매매돼 뒤를 이었다. 이 아파트는 2016년 6월 입주한 673가구 규모다. 이 아파트는 신도시 중심부에 있어 입지가 좋은 편이다. 위례신도시 엠코타운 플로리체(2015년 11월·970가구)는 전용 101가 9억원에 매매된 것이 최고가였다.

위례신도시 신안인스빌아스트로(2017년 2월·694가구) 전용 101는 8억4000만원에 매매됐다. 학암동의 전용 85㎡ 이하 중소형 아파트 중에서는 위례롯데캐슬 전용 84㎡가 7억7000만원에 매매된 것이 최고가로 기록됐다. 이 아파트는 2016년 2월 입주한 1673가구 대단지로, 위례신도시 동쪽 끝에 있다. 같은 아파트 전용 75㎡는 최고가가 7억4700만원이었다.

행정구역상 송파구 장지동에 속하는 위례신도시 아파트 중 최고가는 '위례신도시 송파푸르지오'였다. 전용 111㎡가 지난 3월 12억원에 매매됐다. 전용 84㎡ 이하 중에서 가장 비싸게 거래된 아파트는 송파구 장지동 '위례24단지 꿈에그린' 아파트로, 8억5000만원에 매매됐다.

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