서울 강남권 재건축 단지 중 '최대어'로 꼽히는 서초구 반포동 '반포주공 1단지' 수주전이 본격적으로 시작됐다. 한강과 맞닿은 '알짜 입지', 검증된 '강남 부촌(富村)'에 랜드마크급 아파트 단지를 지으려는 대형 건설사들의 경쟁이 치열하다. 공사비만 2조6000억원이 넘어 주택 사업에서 드문 대형 프로젝트이다.

반포주공 1단지 재건축 조합은 최근 현장 설명회를 열고 오는 9월 4일 입찰을 마감하고, 같은 달 28일 주민 총회에서 시공사를 선정하겠다고 밝혔다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "입지 조건이나 규모 면에서 반포주공 1단지와 경쟁할 만한 재건축 단지는 압구정동 '현대아파트' 정도"라면서 "가격 면에서도 강남 지역 최고가(最高價) 아파트가 될 가능성이 커 대형 건설사들이 사활을 걸고 수주에 임하고 있다"고 말했다.

◇한강변 5388가구, 공사비 2조6000억원

1973년 지어진 반포주공 1단지 1·2·4주구(住區)는 지상 최고 6층, 2120가구(전용면적 84~196㎡) 규모이다. 동서(東西)로 늘어진 단지가 한강과 맞닿아 있고, 지하철 9호선과 4호선을 바로 이용할 수 있다. 생활 편의시설은 물론 학군(學群)도 뛰어나다는 평가다.

단지는 재건축 사업을 통해 지하 4층~지상 최고 35층 5388가구(전용 59~212㎡)로 탈바꿈한다. 2000년대 후반 입주한 '반포 자이'(3410가구)나 '래미안 퍼스티지'(2444가구)를 밀어내고 강남을 대표하는 아파트가 될 것이라는 게 공통적인 의견이다.

사업 규모가 워낙 크다 보니 대형 건설사 아니면 입찰에 도전장을 내기가 어렵다. 총 공사비가 2조6411억원에 달하고, 입찰보증금만 1500억원을 내야 한다. 한 대형 건설사 관계자는 "나중에 주민 이주비 지원 등 금융 비용을 감안하면 총 사업비는 7조~8조원 정도가 될 수 있다"고 말했다. 실제로 지난 20일 열린 현장설명회에는 GS건설, 현대건설, 대림산업, 대우건설, 포스코건설, 롯데건설, SK건설, 현대산업개발, 현대엔지니어링 등 총 9개 건설사가 참여했다. 삼성물산을 제외한 10대 건설사가 모두 참여한 것이다.

◇'강남 랜드마크' 대형 건설사 총출동

건설업계와 일선 공인중개사 등에 따르면, 이번 수주전에 가장 적극적으로 임하는 곳은 GS건설이다. 일찌감치 전담팀을 꾸려 3년 넘게 준비한 GS건설은 이번 수주전 승리로 '강남 맹주(盟主)' 자리를 굳게 지킨다는 계획이다. GS건설은 이번 사업에 모든 역량을 쏟아붓기 위해 강남의 또 다른 '알짜 사업지'로 꼽히는 서초동 신동아아파트 재건축(1345가구) 수주전에서 아예 발을 뺄 정도로 강한 의지를 보이고 있다.

GS건설은 미국 시카고에 본사를 둔 글로벌 건축디자인업체 SMDP와 협약을 맺고 아파트 외관 디자인에 공을 들이는 것으로 알려졌다. 지난 14일엔 스콧 사버 SMDP 최고경영자 겸 수석디자이너가 직접 반포 현장을 방문하기도 했다. 김태홍 GS건설 상무는 "조합원들의 요구를 적극적으로 반영해 단순히 강남의 고급 아파트를 짓는 게 아닌 한국을 대표하는 랜드마크가 될 건축물을 짓겠다"고 말했다.

한강변 재건축 수주 실적이 없는 현대건설은 이번 사업을 통해 상대적으로 취약한 주택 사업 인지도를 끌어올리겠다는 계획이다.

현대건설은 강남구 개포동 '개포주공 3단지' 재건축 수주 때 처음 선보인 프리미엄 브랜드 '디에이치'를 앞세워 수주에 공을 들이고 있다. 올해 재건축 수주 실적이 좋은 롯데건설 관계자는 "강남의 상징성 있는 재건축 단지여서 적극적으로 준비를 하고 있다"고 말했다. 대림산업, 현대산업개발 등도 입찰 참여를 신중하게 검토하고 있다.

◇초과이익환수제 피할까, 시공사도 위험 분담

반포주공 1단지가 내년 부활 예정인 '재건축 초과이익환수제'를 피할 수 있을지에도 관심이 쏠린다. 올해 연말까지 관리처분인가 신청을 하지 못하면 조합원당 수억원의 부담금을 낼 가능성이 크다. 조합 측은 다음 달 사업시행인가 총회, 11월 관리처분총회를 열고 12월 중 관리처분인가를 신청할 계획이다.

조합은 초과이익환수제를 피하기 위해 건설사가 사업 위험을 일부 부담하는 '공동사업시행' 방식을 적용했다. 조합 관계자는 "공동시행 방식은 건축심의 후 바로 시공사를 선정해 사업 기간이 단축된다"고 말했다. 그러나 건설사 입장에선 조합 운영비와 사업 진행비 등을 초기에 투입하고, 미분양 리스크까지 떠안는 것이 단점이다. 반포의 한 공인중개사무소 대표는 "공동사업 시행 방식을 꺼리는 건설사들도 있어 실제 입찰에 참여하는 건설사는 2~3개 정도일 것이라는 전망도 나온다"고 말했다.