[부룡의 실전투자 시크릿] ①하락장도 이겨내는 부동산 투자법

“첫째로 실수요가 증가하는 곳, 둘째로 공급이 감소하는 곳, 마지막으로 투자 수요가 유입되는 곳을 찾으세요.”

인터넷에서 20년 이상 ‘부룡’이란 필명으로 부동산 실전 고수(高手)로 유명한 신현강씨는 최근 대형 서점 경제·경영분야 베스트셀러에 오른 저서 ‘부동산 투자 이렇게 쉬웠어?(지혜로)을 통해 “어떻게 하면 오르는 부동산을 찾을 수 있느냐”는 물음에 이렇게 답한다.

대기업 계열 보험사에 근무 중인 그는 반지하 방에서 결혼 생활을 시작한 소위 흙수저 출신으로 퇴근 후 틈틈이 투자 지식과 실전 경험을 쌓아 20년만에 30억원대의 부동산을 보유한 자산가 반열에 올랐다.

다음(daum) 카페 행복재테크에서도 인기 칼럼니스트로 활동 중인 그는 최근 국내 부동산 하락 위험이 커지고 있지만 부동산 투자 원리와 급매물 잡는 방법만 알아도 상승장은 물론 하락장에서도 백전백승할 수 있다고 했다.

■“투자 수요가 유입되는 곳에 대박난다”

신씨는 우선 부동산이 오르는 원리부터 정확하게 알아야 한다고 했다. 즉 “수요와 공급의 변화가 가격을 만든다”는 것이다. 예컨대 아파트 400가구가 있는 지역에 갑자기 대기업 공장이 생겨 근로자 100명이 새로 집을 구하게 된다면 이 지역 집값은 어떻게 될까. 현재 아파트값 1억원은 수요와 공급이 균형을 이룬 적정 가격이다. 하지만 공급이 일정한 상황에서 신규 수요가 100가구 늘어나면 집값은 1억5000만원으로 오를 수 밖에 없다. 신씨는 “수요가 줄거나 공급이 늘면 가격은 떨어지기 때문에 이런 곳은 당연히 피해야 한다”고 했다.

여기서 주목해야 할 점이 바로 투자수요다. 부동산 시장에는 거주 목적의 ‘실수요’도 있지만 수익을 얻기 위한 ‘투자 수요’도 있다는 것이다. 신씨는 “투자 수요가 유입되면 실수요 증가로 예상되는 것보다 더 높은 가격 상승이 기대된다”면서 “결국 투자 수요가 늘어나는 곳에서 더 큰 수익을 얻을 수 있다”고 했다.

이를 바탕으로 신씨는 새로운 부동산 가격 공식을 제시했다. 『부동산 가격=(수요)ⁿ÷공급, n은 투자수요』라는 것이다. 그는 “투자 수요를 n제곱으로 표현한 이유는 한번 늘어나면 기하급수적으로 급격히 증가하는 속성이 있다는 점을 기억해야 한다”고 했다.

■‘정책, 입지, 수요’ 3가지를 기억하라

수요가 늘면 가격은 오른다. 그렇다면 실전에서 가격이 오르는 부동산은 어떻게 찾을까. 신씨는 “수요 증가의 원인을 모두 분석하고 부동산에 투자하는 건 사실상 불가능하다”고 했다. 그는 수요 변화를 일으키는 세 가지 흐름만 잘 기억하면 좋은 투자 결과를 얻을 수 있다고 했다.

첫째, 부동산 정책이다. 정책 변화는 수요자들의 구매 심리에 큰 영향을 미치고 건설사들의 주택 공급 결정에도 상당한 영향을 미친다. 이로 인해 시장의 수급이 바뀌고 집값이 움직인다는 것이다. 그는 “규제를 완화하면 부동산은 상승하고, 반대로 강화하면 수요가 감소해 집값이 침체한다”고 했다.

둘째, 정책은 입지를 만들고 입지는 수요를 부른다. 정부 정책으로 특정 지역의 입지가 개발되고 발전했을 때 수요가 늘지 않거나 가격이 오르지 않았던 적은 한번도 없었다는 것이다. 예컨대 1970년대 논밭이던 서울 강남 일대와 1980년대 목동신시가지, 1990년대초 분당 등 5개 신도시가 대표적. 신씨는 “정부의 국토개발계획에 지속적 관심을 가져야 한다”면서 “균형발전 정책이 지속되는 한 투자 기회도 계속 생긴다”고 했다.

셋째, 수요는 또 다른 수요를 부른다. 통상 어떤 지역에 수요가 몰리면 가격이 오르고, 관심없던 사람들이 추격 매수하면서 다시 가격이 오르는 현상이 생긴다. 바로 ‘행동 감염’ 현상이다. ‘많은 사람이 하는 걸 따라하면 손해는 안본다’는 심리가 작용하는 것. 신씨는 “지금 당장 수요가 많은 곳에 관심을 가지면 투자에 실패한다”면서 “앞으로 수요가 증가할 지역을 찾아야 한다”고 했다.

■급매물은 언제, 어떻게 잡나

문제는 가격이 오를 만한 부동산에 투자하는 것을 찾기가 쉽지 않다는 것. 하지만 이와 똑같은 효과를 볼 수 있는 방법이 있다. 바로 최대한 싸게 사는 것, 즉 급매물을 잡는 것이다.

부동산 가격에는 3가지가 있다. 호가(呼價), 시세(또는 시가·時價), 마지막으로 급매가(急賣價)다. 급매는 매도인이 급한 사정으로 빨리 처분하기 위해 시세보다 낮게 내놓는 것이다. 보통 이민, 결혼, 세금 관련 문제가 나오는 경우가 많다. 신씨는 급매물 투자에 대해 “초보 투자자가 안전하게 내 재산을 지키면서 투자 수익을 낼 수 있는 좋은 방법”이라고 했다.

급매물은 어떻게 찾을까. 가장 쉬운 방법은 비수기를 노리는 것이다. 휴가철인 8월과 겨울인 11월~다음해 1월이 비수기다. 신규 택지개발지구의 입주 시기에도 급매물이 많이 나온다. 분양권 시장에서 전매 제한이 풀리는 시기도 눈여겨봐야 한다. 신씨는 “일반인들은 신규 택지지구의 경우 인프라가 열악해 투자를 꺼린다”면서 “하지만 인프라는 시간이 흐르면 갖춰질 수밖에 없다”고 했다.

급매물 투자의 또 다른 요령은 이른바 한박자 늦추기다. 정부 규제가 강화되면 놀란 사람들이 매물을 쏟아내고 이 때 급매물 투자에 나서는 사람이 많다. 하지만 신씨는 “시장이 하락세로 가는 지 한박자 더 지켜본 후에 투자하는 게 좋다”고 조언한다. 시장이 하락세로 돌아서면 아무리 싼 급매물에 투자해도 결과적으로 비싸게 사게 된다는 것이다.

신씨는 정부의 규제 강화에 앞서 한시적으로 적용하는 유예기간의 종료 시기가 매수 타이밍이라고 말한다. 그는 “유예 기간 종료 직전에 매물이 늘어나고 급하게 팔아야 하는 매도인도 많아 더 싸게 살 수 있는 기회가 생긴다”고 했다.

신씨는 급매물을 구입하는 4단계 방법론을 제시했다. 우선 관심지역을 정하고 사고자 하는 급매물의 목표 가격을 정하라고 조언했다. 그는 “목표가를 정하려면 관심 지역 대상으로 인터넷을 통해 과거와 현재 매물가격, 그리고 국토교통부의 실거래가격을 조사해 정확한 시세를 파악해 두는 습관이 중요하다”고 했다.

2단계로 공인중개사와 네트워크를 만드는 것도 중요하다. 시세 파악 후에는 중개업소를 돌아다니면서 급매물이라면 꼭 사겠다는 의사를 보여야 한다. 신씨는 “중개사는 매수 의사가 확실한 사람에게 더 많은 정보를 주고 적극적으로 대한다”고 했다.

3단계로 과감하고 빠른 결정이다. 급매물을 노리는 사람은 많다. 싸고 좋은 물건이라면 과감하게 결단을 내려야 기회를 놓치지 않는다.

마지막으로 과감하고 신속한 결정도 중요하지만 그 이전에 싸게 나온 ‘진짜 이유’를 반드시 확인해야 한다. 신씨는 “세상에 공짜는 없다”면서 “시세보다 현저하게 싸게 나왔다면 이유가 있다”고 했다. 이를 위해 최소한 등기부 등본을 통해 가등기나 압류 등 권리관계를 확인하고, 누수(漏水)와 같은 물건 자체의 하자가 없는 지도 살펴야 한다.