[★들의 빌딩] ‘마이너스의 손’이 된 카라 한승연

걸그룹 카라의 멤버로 활동했던 한승연(29)씨는 2014년 4월 서울시 강남구 청담동에 있는 대지면적 309㎡, 연면적 799㎡, 지하 1층~지상 4층짜리 꼬마 빌딩을 45억5000만원에 매입했습니다. 당시 보증금 2억원, 월세 1600만원을 받아 임대수익률은 연 4.4%였습니다. 청담동 빌딩들은 땅값이 비싼 탓에 대체로 임대수익률이 낮은 걸 감안하면 상대적으로 ‘한승연 빌딩’은 수익률이 좋았습니다. 지하철 7호선 청담역에서 걸어서 5분 거리로 가깝고, 도로 2개를 접한 코너 건물로 입지도 좋았죠. 건물을 고르는 안목은 좋았습니다.

문제는 다음부터였습니다. 한씨는 이 빌딩의 가치를 높이겠다며 신축을 추진했는데, ‘차라리 그대로 놔뒀으면 좋았을 텐데’라는 생각이 들 정도로 결과가 좋지 않았습니다. 한씨는 매입 1년여 뒤인 2015년 5월 이 빌딩을 철거하고 착공에 들어갔습니다. 그러나 공사비를 아끼려다가 제 발등을 찍고 말았습니다. 현실적으로 불가능한 공사비로 저가 입찰한 업체를 시공사로 선정한 것이죠. 결국 한씨가 계약한 금액보다 2배에 가까운 건축비가 들었습니다. 이 과정에서 건축업자가 공사 단가를 올려달라고 요구하고, 목수들이 공사 도중 포기하고 떠나는 일도 생겼습니다.

결국 한씨는 공사 도중 목수가 3번이나 바뀌는 진통을 겪었고, 1년 8개월 만에 지하 1층~지상 5층 규모 연면적 867㎡로 신축을 마쳤습니다. 통상 이 규모로 신축할 때 8개월이 소요되는 것과 비교하면 1년이나 더 걸린 것입니다. 건축비도 전혀 아끼지 못했고, 공사 기간이 늘어나면서 이자 비용과 신축 비용만 더 들게 됐습니다. 한씨는 빌딩을 매입하면서 27억원, 신축하면서 8억원의 대출을 받아 총 35억원의 대출이 있었는데, 대출이자 3%를 가정하면 이자로만 매달 약 880만원을 내야 했습니다. 게다가 지난 1월 신축을 마쳤지만, 5개월 동안 모든 층이 공실에 허덕이고 있습니다.

무조건 비용을 많이 들여 외관을 예쁘게 신축한다고 해서 임차인이 잘 들어오거나 건물 가치가 높아지는 것은 아닙니다. 건물이 화려하고 개성있다고 해서 임차인들이 몰릴 것이라는 생각은 건물주들이 저지르는 대표적인 오산 중 하나죠. 또 한씨는 건축업자를 현명하게 선택하지 못했습니다. 계약 이후 공사단가를 올려달라고 요구하는 업체의 잘못도 있지만, 한씨가 최소 3군데 정도는 견적을 받아보고, 좀 더 꼼꼼하게 따져봤으면 현실적으로 불가능한 계약 조건이라는 것을 알았겠죠.

가장 큰 문제는 한승연 빌딩이 애초에 신축을 안 했어야 하는 건물이라는 점입니다. 한씨는 이 건물을 신축하면서 연면적 67㎡(약 20평)를 늘렸는데, 20평 늘리자고 10억원이 넘는 돈을 들여 신축하는 건 낭비죠. 차라리 신축할 때보다 비용과 시간이 절반 정도에 그치는 리모델링을 하는 것이 옳은 선택이었습니다. 한승연 빌딩은 매입하고 지금까지 그대로 놔뒀다면 시세차익을 노릴 수 있었습니다. ‘마이너스의 손’으로 건물 가치를 낮출 바에야 그대로 놔두는 게 현명한 투자 방법일 수 있습니다.