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[진짜 집값] 서울 고덕동 ‘롯데캐슬 베네루체’ 분양가 분석해 보니…

서울 강동구 고덕동 일대 재건축 단지인 상일동 ‘고덕 롯데캐슬 베네루체’가 분양에 들어가면서 고덕동 일대 집값이 영향을 받고 있다. 고덕동 일대 신축 아파트인 ‘고덕 래미안 힐스테이트’보다 전철역으로부터 거리가 조금 더 멀지만 대신 분양가가 전용 59㎡ 기준으로 최대9000만원 정도 저렴하게 책정돼 가격 경쟁력이 있다는 평가다.

‘고덕 롯데캐슬 베네루체’는 지난 1일 청약에서 11.3대 1의 청약 경쟁률로 모든 주택형이 1순위 마감됐다.

고덕 주공 7단지를 재건축해 짓는 단지는 최고 지상 29층, 20개 동에 1859가구(일반분양 867가구)다. ‘고덕 롯데캐슬 베네루체’는 지하철 5호선 상일동역으로부터 걸어서 12분 정도 거리다. 9호선 연장선 한영외고역(예정)도 걸어서 12분 정도 걸린다.

‘고덕 롯데캐슬 베네루체’ 분양가는 중간층 기준으로 전용 면적 59㎡는 6억1000만원 내외, 전용 84㎡는 7억7000만원 내외, 전용 122㎡는 9억9000만원 내외다. 이자 비용과 발코니 확장비는 분양가에 포함돼있다.

그렇다면 ‘고덕 롯데캐슬 베네루체’가 건설될 강동구 고덕동 아파트 실거래 가격은 얼마일까? 재건축이 이미 완료된 아파트는 올해 3월 입주한 ‘고덕래미안힐스테이트(3658가구)’와 ‘고덕 아이파크’((2011년 12월 입주·1142가구) 두 개 단지가 있다.

‘고덕래미안힐스테이트’는 5호선 고덕역으로부터 걸어서 5분~12분 거리다. 지난 1개월(5월1일~31일) 사이 전용 59㎡ 기준 최고 7억1000만원(5층)까지 거래가 이뤄졌다. ‘롯데캐슬 베네루체’의 전용 59㎡ 최고 분양가(6억2200만원)와 비교하면 9000만원 더 높은 가격이다.

‘고덕 래미안 힐스테이트’ 전용 84㎡의 경우, 이 기간 최고 8억2500만원(16층)에 거래가 이뤄져 역시 ‘베네루체’ 분양가보다 3000만원 정도 높았다.

고덕 1단지 재건축인 ‘고덕 아이파크’(2011년 12월 입주)는 전용 84㎡가 최고 7억8000만원가지 매매 거래됐다. ‘고덕 아이파크’ 역시 고덕역으로부터 약 5분 거리에 있다.

지은 지 20년 전후 아파트는 신축 아파트나 재건축이 가까운 아파트에 비해 가격이 저렴하다. 고덕동 아남아파트(1996년 입주·807가구)는 고덕 래미안 힐스테이트 서쪽에 있다. 고덕동 아남아파트는 전용 71.2㎡가 4억1900만원에 매매거래됐다. 84㎡의 경우 5억1000만원이 최고 매매 가격이다.

명일동 명일엘지 아파트(1999년 입주·772가구)는 전용 59㎡가 최고 3억8500만원(22층), 전용 84㎡는 최고 4억9000만원(4층)에 매매됐다. 상일동 동아아파트(1997년 준공)는 전용 59㎡ 3억1000만원에 매매가 이뤄졌다.

건축된지 30년 정도가 지난 재건축 대상 아파트들은 재건축 사업 가능성과 추진 단계에 따라 가격이 다르게 형성돼있다.

명일동 고덕주공 9단지(1985년 준공)는 전용 83㎡가 최고 5억6900만원(9층)에 매매됐다. 명일동 삼익가든 아파트는 전용 66.87㎡가 4억4500만원에 거래됐다. 명일동 삼익그린2차(1983년 준공)의 경우, 재건축이 본격 추진될 것으로 알려지면서 10여년 만에 가장 가격이 높게 형성되고 있다. 전용 54.81㎡(8층)가 5억2500만원에 거래됐고, 전용 84㎡는 최고 6억7400만원(10층)까지 팔렸다.

명일동 신동아아파트(1986년 준공)는 전용 81㎡가 6억3000만원(2층)에 매매 성사됐다. 또 명일동 한양아파트(1986년 준공)는 84㎡(4층)가 6억3000만원에 매매 됐다. 명일동 현대아파트(1986년 준공)는 전용 131㎡ 아파트가 7억8500만원(7층)에 거래됐다.

상일동 주공6단지(1983년 준공)는 지난달 재건축의 마지막 관문이라 불리는 관리처분 인가를 받아내면서 8부 능선을 넘으며 가격이 강세다. 상일동 주공6단지 전용 65㎡는 7억2000만원(2층)까지 매매가 이뤄졌다.

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