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[진짜 집값] 서울 강남구 대치동 은마 84.43㎡ 12억7000만원

29일 국토교통부에 따르면 서울 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 84.43㎡(11층)가 이달 중순(11~20일) 12억7000만원에 거래됐다. 최근 2~3개월 사이 서울 강남 지역 재건축 아파트 가격이 급등세를 보이고 있는 가운데 은마아파트 실거래 가격은 오히려 뒷걸음치는 양상이다.

대치동 은마아파트는 지상 14층 28개동에 총 4424가구로 이뤄진 강남의 대표적인 대형 재건축 단지다. 주택형은 전용면적 79.79㎡와 84.43㎡ 2개 타입이 있다. 1979년 9월 준공해 37년이 넘었다.

부동산 시세조사 기관들은 은마아파트가 최근 시세가 강세를 보인다고 밝히고 있다. 하지만 전용 84㎡ 주택형의 경우 실거래 가격은 최근들어 오히려 하락하는 모습이다. 국토교통부에 따르면 올 3월 초 14억원(11층)에 거래되기도 했다. 이후 4월 초순 13억1500만원과 13억2000만원에 2건이 거래됐다. 4월 중순에는 12억8000만원, 5월 들어서는 12억 7000만원까지 가격이 하락했다. 약 두 달새 1억3000만원 정도 떨어진 것이다.

은마아파트의 실거래 가격이 약세를 보이는 이유는 재건축 사업이 지지부진한 탓이다. 실제 조합측은 작년부터 최고 49층 5940가구로 재건축을 추진하고 있지만 인허가권을 가진 서울시는 최고 35층 이하로 지으라는 입장이다. 이 때문에 재건축 사업이 제자리걸음을 하면서 가격도 하락세가 이어지고 있다. 여기에 올 연말 유예기간이 끝나 내년부터 부활할 것이 예상되는 재건축초과이익환수제까지 적용되면 사업성이 떨어지는 것도 악재로 작용하고 있다.

은마아파트 전용 84㎡는 부동산 시장이 호황을 누리던 2006년 11월 14억원(12층)을 처음 찍은 이후 글로벌 금융위기 등의 여파로 계속 가격이 떨어졌다. 2008년 말에는 8억7000만원(6층)까지 추락했다. 이후 등락을 계속하던 은마아파트는 전용 84㎡는 2014년 중반까지 9억원 이하에서 거래되다가 재건축 사업에 속도가 붙으면서 지속적으로 가격이 올라 같은해 9월부터 실거래 가격이 10억원을 넘어섰다. 이후 각종 초고층 재건축 사업 추진 등의 호재가 더해지면서 12억원대 후반까지 가격대가 상승한 상황이다.

강남 요지에 있는 은마아파트는 대치초등학교, 대청중학교, 대치동 학원가가 가까워 학군이 좋은 아파트 단지로 손꼽힌다. 주변에 강남 지역의 쇼핑, 문화, 의료인프라가 풍부하다. 지하철 3호선 대치역이 단지에서 직선 거리로 10m, 3호선 학여울역이 158m, 분당선 대모산입구역이 626m, 분당선 개포동역이 790m 정도 떨어져 있다.

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