“전원주택단지의 80% 정도는 임야를 바꿔서 조성하는데, 산지관리법상 임야였던 땅은 분양된 필지의 집이 모두 완공된 이후 땅의 등기가 난다. 만약 모든 집이 완공되지 않은 상태에서 경매로 전원주택단지가 넘어가면 땅도 날아가게 된다.”

조선일보 부동산 콘텐츠 플랫폼 땅집GO(realty.chosun.com)가 지난 13일 오후 ‘실패하지 않는 내 집 짓기’를 주제로 무료 부동산 콘서트를 개최했다. 이날 행사에는 궂은 날씨에도 100여명이 참석해 성황을 이뤘다.

1부는 땅집GO에 ‘남자의 집짓기’를 연재 중인 건축 전문가 이광훈 드림사이트코리아 대표가 ‘터잡기와 집짓기’를, 2부는 최근 TV 예능프로 ‘내집이 나타났다’에서 활약하는 양진석 와이그룹건축사무소 대표가 ‘성공하는 집짓기의 정석’을 주제로 각각 강연했다.

■“집짓기의 기초는 건축용어부터 알아야”

이광훈 대표는 “집터를 마련할 때 가장 답답한 점은 건폐율 개념에 대한 이해도 없이 집 지을 땅이 작다고 불평하는 것”이라고 했다. 건폐율은 건물 1층 바닥면적을 대지면적으로 나눈 비율이다.

이를 테면 대지 231㎡(70평)에 건폐율 50%라면 1층 건축 가능 면적은 115 ㎡(35평)이다. 그런데 이 땅에 2층 집을 올리면 대개 1층은 66㎡(20평) 밖에 못 짓는다. 여기에 주차장, 대지경계선 등을 제외하면 마당은 66㎡(20평) 안팎으로 쪼그라든다. 70평 대지라고 해도 건축법상 건폐율을 현실적으로 모두 확보할 수는 없다는 것이다.

이런 건폐율의 문제점을 극복하기 위해 나온 게 바로 땅콩집이었다고 했다. 이 대표는 “땅콩집은 인접 대지경계선 1.2m를 집안으로 흡수해 작은 땅에도 넓은 마당을 가질 수 있게 됐다”며 “그러나 1필지에 2가구를 짓다보니 다가구주택으로 등기할 수 밖에 없어 구분등기가 안되는 단점이 있다”고 했다.

이 대표는 땅콩집 대안으로 일반주거지역에 짓는 다세대주택 단지를 주목하라고 했다. 이 대표는 “땅콩집과 달리 세대별 개별등기가 가능하고 세대간 담장을 둘러쳐서 배타적인 마당을 확보할 수 있다”며 “구조적으로 2중 벽체를 사용해 측간소음을 해결한다”고 말했다.

집터잡기 십계명도 소개했다. 접도(接道), 남향(南向), 배산(背山), 임수(臨水)를 첫번째로 꼽은 이 대표는 그 중에서도 접도를 가장 중요하다고 했다.

“기존 차로에서 내 집에 이르는 도로가 잘 돼 있더라도 반드시 땅의 지적도와 등기부를 떼보아야 한다. 사도로 돼 있어 토지사용허가서 없이는 그 땅을 지날수 없다면 공사 자체가 불가능하다. 평당 30만원에 100평을 샀는데 진입로를 쓰는 비용으로 2000만원이 들면 그 땅은 평당 50만원이 되는 것이다.”

이 대표는 “시세(時勢)를 사지말고 세월을 사라”고 조언했다. 이 대표는 “국토종합계획이 10년마다 업데이트 되는데 이걸 뜯어보면 도로의 위치와 개발정보를 알 수 있다”며 “반경 30㎞, 집에서 30분 거리의 개발계획도 확인하라”고 조언했다.

3년치 언론기사를 꼼꼼히 살피고 동일축선상 1~2개 시·군을 집중적으로 조하사고, 땅을 사기 전에 최근 20년치 공시지가를 조사할 것도 권했다. 이 대표는 “주변 비슷한 필지 5개를 뽑아 비교하는데 30분도 안 걸린다”고 했다.

생활시간대를 체험하는 것도 강조했다. 이 대표는 “평소 집에서 출근해 회사에 도착하는 시간을 파악하고, 퇴근하고 집으로 가는 시간도 파악해야 제대로 알 수 있다”며 “동일 시간 거리에 있는 인접지역 땅값을 비교하면 땅의 장래가치가 보인다”고 했다. “평당 30만~60만원 정도는 기반 시설에 드는 비용으로 산정해 땅값에 반영해야 한다”고 했다.

■“집의 기본에 돈을 써라”

양진석 대표는 집의 중요성에 대해 “장소가 달라지면 나쁜쪽이든, 좋은쪽이든 사람도 달라진다”는 프랑스 작가 알랭드 보통의 말을 소개하는 것으로 강연을 시작했다.

양 대표는 집짓기의 기본으로 경계측량의 중요성을 강조했다. 양 대표는 “측량은 제일 먼저 해야 하는데 공사 직전에야 하는 경우가 있다”며 “이웃집과 관계를 고려해 설계 이전에 끝내야 한다”고 했다. 불법으로 옆집 땅을 침범한 경우도 있기 때문이다. “설계에 앞서 지질조사를 실시하고 그 비용도 건축예산에 넣으라”고 강조했다. 지반에 암석이 나오면 전체 계획을 바꿀 수도 있는 탓이다.

벽, 바닥, 기둥 위치를 표시하는 먹매김에 대해서 양 대표는 “집 크기가 설계보다 2분의 1 정도로 작게 느껴져 설계변경을 요청하는 경우가 있다”며 “실제 줄자로 재면 괜찮은데 심리적인 느낌으로 집 크기를 판단하면 안 된다”고 지적했다.

양 대표는 단열의 패러다임이 바뀌고 있다는 점도 강조했다. “요즘엔 무조건 차단하는 것이 아니라 한옥 유행의 영향으로 공기가 잘 소통되는 창호가 유행”이라고 했다. 그는 “단열필름만 써도 효과가 좋다”며 “신축이라고 집이 뒤틀릴 수 있기 때문에 창호를 쓸 때 호차조정, 즉 틈새조정도 신경써야 한다”고 했다.

양 대표는 “집의 기초인 뼈대, 누수, 방수, 배관, 단열 등 기본적인 곳에 돈을 집중적으로 쓰라”고 강조했다. 새집증후군 때문에 비싼 마루를 쓰면서 정작 접착제는 값싼 제품을 쓰는 경우를 경계하라고 조언했다.

인테리어에 대해선 벽지마감으로 심플한 것을 추천하고 대신 가구나 그림으로 인테리어 효과를 극대화할 것을 추천했다. 양 대표는 집 내부 마감에 대해 “모든 가능성을 두고 마감을 해야 한다. 내가 변심할 수 있다는 생각을 해야 한다”고 말했다.