[입주단지 분석] 서울 노원구 ‘녹천역 두산위브’ ③투자가치

“3.3㎡당 분양가가 1290만원대로 전용 84㎡는 4억3000만원이었는데,
웬만한 서울 아파트 전셋값보다 낮다. 입주가 시작된 지금도 큰 변화가 없다.”

서울 노원구 월계동 ‘녹천역 두산위브’는 한적하고 조용한 생활이 필요하며 도심 접근성이 좋은 새 아파트를 선호하는 수요자들을 겨냥한 아파트다. 같은 녹천역 역세권 아파트이면서 준공 28~29년차인 창동 주공17·18단지와는 분위기나 수요층이 전혀 다르다.

‘녹천역 두산위브’는 분양 당시부터 저렴한 가격을 내세웠다. 3.3㎡당 분양가가 1290만원대로 전용면적 84㎡는 4억3000만원이었는데 웬만한 서울 아파트 전셋값보다 낮은 가격이다. 이 가격은 입주가 시작된 지금도 큰 변화가 없다. 전용 84㎡는 4억5000만원 전후, 전용 59㎡는 매물이 별로 없지만 3억8000만원 전후면 매수가 가능할 것으로 보인다.

새 아파트이지만 분양권 프리미엄(웃돈)이 거의 없어 주변 오래된 아파트와 가격 차이가 크지 않다. 창동주공 18단지(1988년 입주·750가구)의 경우 전용 59㎡ 매도 호가가 3억원 정도. 이 아파트는 지난 2년간 4000만원 정도 가격이 올랐다.

‘녹천역 두산위브’의 경우 수요가 제한적이고, 주변 환경이나 기반 시설이 아직 갖춰지지 않았다는 점에서 새 아파트 치고는 가격이 많이 오르지 않았다. 노원구 상계동 중계센트럴파크(2016년3월 입주·457가구) 전용 84㎡의 경우 분양가대비 1억원 이상 오른 5억원에 매물이 나와 있다.

4월 10일 기준 입주율은 50% 정도다. 전세금 시세는 전용 59㎡가 3억, 전용 84㎡가 3억5000만원 전후다.

투자 측면에서만 보면 서울 외곽 동북부에 신도시가 대규모로 조성되고 있다는 점이 불리하게 작용될 듯하다. 노원구·도봉구 등에서 새 아파트를 선호하는 수요자들 상당수가 경기도 남양주 별내·다산신도시나 구리 갈매지구 등으로 이주할 수 있기 때문이다. 단, 별내신도시의 경우 새 아파트 가격이 이미 ‘녹천역 두산위브’보다 비싼 84㎡ 기준 4억 중반 정도로 올라 이미 ‘녹천역 두산위브’보다 비슷하거나 높다.

‘녹천역 두산위브’는 서울시내에 살아야 하지만 복잡한 도시 생활이 싫은 실수요자들에게 적당하다. 하지만 프리미엄이 거의 없다는 점에서 투자자 관심을 받지는 못했던 것으로 풀이된다. 녹지가 풍부하고 조용한 생활이 가능하지만 인프라가 부족하고 기찻길 주변 환경이 정비되지 못한 단점이 있는 탓이다.