금융위원회 산하의 주택금융 전문 공기업인 ‘주택금융공사’(이하 주금공)가 지난해 아파트 가격 상승세는 ‘버블’로 보기 어렵다는 보고서를 8일 발간했다.

주금공은 이날 ‘적정성 지수를 통한 주택가격거품 검증’ 보고서를 통해 “주택가격이 자산가치보다 고평가된 상태인 ‘거품’이 존재할 가능성은 현재 낮은 것으로 판단한다”고 밝혔다. 보고서는 시장근본가치 대비 현재 주택가격의 비율(적정성 지수)을 측정하는 방식으로 1990년부터 2016년까지 주택시장의 거품 여부를 판단했다. 분석 결과 한국의 아파트 시장에는 지난 26년간 두 차례의 거품이 있었다.

첫번째 버블은 1990년대 초반 형성됐으며, 1997년 외환위기 때 빠르게 꺼졌다. 또 2008년 금융위기를 전후로 2차 거품기에 진입했고, 이때 생긴 거품은 2012년까지 점차 사그라들었다.

그러다 지난해 주택시장은 다시 강남 재건축 시장과 수도권 신규 청약시장을 중심으로 과열조짐을 보였다. 지난해 주택시장이 과열된 것은 저금리 기조와 정부의 부동산 규제 완화의 영향이 컸다. 하지만 지난해 11월을 기준으로 추정한 결과 서울 아파트 가격은 시장근본가치의 72% 수준이었다. 1990년대 초반 1차 거품기에는 이 비율이 250%를 넘어섰고, 2006~2008년 거품기에도 200%를 상회한 바 있다.

보고서는 “꾸준한 임대료 상승에 따라 주택의 근본가치가 상승한 상황이므로 현재 주택가격에 거품이 형성됐다고 보기 어렵다”고 밝혔다. 또 “다만, 지역별·주택유형별 특성이 강하기 때문에 정밀한 분석을 통한 모니터링이 필요하다”고 밝혔다.