[원포인트레슨] 김장섭 소장의 ‘최악에도 살아남는 곳’

정부의 주택 시장 규제 강화와 미국발(發) 금리 인상 등으로 얼어붙고 있는 부동산 시장. 과연 지금 집을 사야 하는 걸까, 팔아야 하는 걸까.

김장섭 JD부동산연구소 소장은 “둘 다 틀렸다”고 말한다. 사야 할 곳과 팔아야 할 곳은 이미 정해져 있기 때문에 팔 곳은 빨리 팔고, 살 곳은 지금이라도 사라는 얘기다.

최근 출간한 ‘대한민국 부동산의 미래’에서 우리나라 부동산 시장의 미래를 전망한 김 소장을 땅집고(realty.chosun.com)가 만났다.

-요즘 시장 상황이 급변하고 있는데.
“집값이 오르는 곳은 꾸준히 오르고, 내리는 곳은 폭락하는 시대가 다가옵니다. 사야 할 곳과 팔아야 할 곳은 정해져 있습니다. 무조건 집을 사라는 것이 아니라 최악의 시나리오에서도 생존할 수 있는 곳을 지금 사라는 뜻입니다.”

-최악의 시나리오라면.
“일본처럼 20년간 불황이 이어지면서 장기간 부동산 시장이 얼어붙는 경우입니다. 고령화로 소비가 줄면 우리나라도 2018년부터 장기 불황에 빠질 수 있다는 예측이 있어요. 반대로 최상의 시나리오란 외국인들이 국내 부동산을 사들이면서 런던이나 뉴욕처럼 집값이 폭등하는 상황이죠. 우리나라 부동산 시장 흐름은 앞서 여러 선진국이 거쳐왔던 상황과 비슷하게 나타납니다. 선진국의 경우 부동산 호황기에 집값이 주변 지역보다 더 오른 곳, 불황기에도 크게 떨어지지 않은 곳을 분석해 보면 각국의 수도나 경제 중심 도시로 압축됩니다. 우리나라도 최악의 시나리오에서 안전한 곳은 서울, 그 중에서도 강남과 지하철 2호선 역세권입니다.”

-왜 그렇죠.
“장기불황에 빠졌을 때 일본은 직선거리로 30km 떨어진 곳에 있는 다마(多摩) 신도시 집값이 폭락했습니다. 반면 도쿄는 대기업 등 직장이 많아 수요가 버텨주면서 보합세를 유지하고 일부는 올랐죠. 결국 최악의 시나리오에서 살아남을 수 있는 곳이란 경제중심지에서도 수요가 탄탄한 곳입니다. 우리나라 100대 대기업 중 64개가 서울에 있고, 서울에서도 시청·광화문과 강남에 양분돼 있습니다. 강남과 지하철 2호선 역세권은 우리나라에서 가장 수요가 많은 곳입니다.”

■“셰어하우스 시대 온다…역세권에 주목”

김 소장은 우리나라 부동산 시장의 미래로 셰어하우스(share house·독립적인 1인 가구들이 한 집에서 공동 거주하는 방식)를 지목했다. 지금은 스타트업(start-up) 등 일부 기업들이 셰어하우스를 운영하고 있지만, 1인 가구 중심으로 인구 구조가 변하면 셰어하우스가 머지 않아 대중화될 것이란 얘기다.

-셰어하우스 시대를 예상하는 근거는.
“우리나라 인구 구조는 1인 가구로 급속히 바뀌고 있습니다. 취업난 때문에 졸업유예생이나 취업준비생들이 서울에서 혼자 사는 경우도 많죠. 보증금으로 목돈을 낼 수 없는 학생들에게 고시원보다는 셰어하우스가 훨씬 매력적입니다. 결국 1인 가구 청년층을 타깃으로 하는 셰어하우스가 우리나라 주택 시장에 보편적으로 자리잡을 것으로 봅니다.”

-2호선 중에서도 어떤 곳을 사죠.
“지하철 출구에서 반경 1㎞ 이내에 있는 나홀로 아파트나 주상복합, 오피스텔이 유망합니다. 특히 2호선 당산역~대림역 역세권은 매매가가 비싸지 않고 전세 시세가 높아 투자하기 좋습니다. 주변 구로디지털단지의 일자리가 받쳐주고 넓게는 시청, 강남 등으로 출퇴근하는 직장인도 흡수할 수 있죠. 아파트보다 오피스텔이나 주상복합을 추천한 이유는 가구가 붙박이(빌트인)로 설치돼 셰어하우스로 임대하기에 적합하기 때문입니다.”

-그래도 지금 사면 상투잡는 건 아닌가.
“시기별로 정부 정책에 따라 조금 등락할 순 있겠지만 저는 큰 그림을 보고 접근하라고 말하고 싶습니다. 그리고 2호선 당산역에서 대림역 사이에 있는 주상복합, 오피스텔은 아직도 크게 주목받지 못한 곳입니다. 셰어하우스는 기존 전세나 월세보다 임대수익을 훨씬 크게 올릴 수 있는 형태이면서 수요도 많아 분명 셰어하우스 주택은 대중화될 겁니다. 나중에 셰어하우스가 유행할 땐 지금 가격 주고 사기는 어려울 겁니다.”

-또 추천할 만한 곳이 있다면.
“서울시청을 기준으로 20㎞, 강남역을 기준으로 20㎞ 반경으로 원을 그려보세요. 양쪽 원 밖에 있는 곳에 집을 사는 건 안전하지 않습니다. 예를 들어 서울로 출퇴근하는 직장인이 인천 청라·송도, 김포한강, 파주 운정, 화성 동탄, 남양주 다산, 인천 영종하늘도시 등 2기 신도시에 집을 마련했다면, 지금이라도 집을 팔고 전세로 거주하세요. 남은 돈과 여윳돈을 모아 역세권 오피스텔에 투자해야 합니다.”