종로에서 의류사업을 하고 있는 M씨는 정부에서 공동주택을 건설하는 임대사업자에게 취득세와 재산세 등을 면제해주는 ‘전월세시장 안정화 대책’을 실시한다는 소식에 귀가 뻔쩍했다. 평소 안정적인 고정소득을 얻고 싶어했던 M씨로서는 이번 정부 대책은 놓칠 수 없는 기회였다.

임대사업자로 변신을 꾀하기로 결정했지만 M씨가 해결해 나가야 할 일은 만만치 않았다. 당장 건물을 지을 땅도 M씨에게는 없었다. 자신이 소유한 토지에 건물을 건축하는 것도 보통 일이 아닌데, 마땅한 토지부터 물색해야 한다고 생각하니 M씨는 시작부터 막막했다.

잘 고른 땅이 임대사업 성공 여부를 결정한다

일반적으로 도시형생활주택의 사업비는 토지 매입비 60~65%, 건축비 30~35%, 기타 5%의 비중으로 구성된다. 무엇보다 중요한 것은 좋은 땅을 매입하는 것이다. 특히 토지매입 컨설팅이 이후 사업의 성공확률을 결정한다고 해도 과언이 아니다.

사업 성패(成敗)에 에 영향을 끼치는 세대 수, 접근도로의 방향 및 폭 등 매입 전, 토지에 대한 다각적인 분석을 통해 검증과정을 거친 후 토지를 매입해야 임대사업의 리스크를 줄일 수 있다. M씨는 컨설팅을 통해 성북구 길음동의 87평 규모의 낡은 단독주택을 매입했다.

길음동을 주목한 이유는 재개발이 한창 이루어지고 있는 동네이고, 서울 중심가와 멀지 않아 각종 호재가 작용할 수 있는 곳이기 때문이었다. 또한 길음동이 역세권으로 주변에 백화점, 이마트 등 대형 매장들이 있어 유동인구가 대단히 많고 입주자들이 생활하기 편리하다는 장점도 있었다.

정방형 보다는 북측 도로 낀 장방형이 좋아

도시형생활주택 건축 시 토지는 ‘정방형’보다는 북측에 도로를 둔 좁고 긴 ‘장방형’의 부지가 유리하다. 정방형의 경우 외부와 인접한 창, 편복도와 중복도의 장단점 등을 고려해 계획하고 나면 창을 낼 수 없는 나머지 면적이 너무 넓다. 이 때문에 중간 공간 활용성이 비효율적이다.

반면 장방형 대지는 효율적인 공간배치가 가능하다. 장방형 대지는 계단실이나 엘리베이터 등의 공용 공간을 자유롭게 배치할 수 있고, 보다 많은 세대 수 확보를 통한 수익률 향상도 기대할 수 있다.

마이바움 길음은 좁고 긴 장방형 대지의 장점을 살려 가운데 복도를 기점으로 양측에 세대를 가장 효율적으로 배치, 2~4층까지는 각 6세대씩, 5층은 4세대로 총 5.5~6평 규모의 원룸 22세대를 계획했다.

1층은 전체를 필로티 주차장으로 활용해 10대를 주차할 수 있게 했다. 외관 창문은 각 세대의 기준창호와 함께 전면이 긴 세대 공간을 보완해 줄 수 있는 세로로 긴 창을 추가해 안정감을 더했다. 코너에는 통유리를 배치함으로써 어두울 수 있는 계단에 밝은 빛이 들어올 수 있도록 했다.

마이바움 길음은 컨설팅을 통한 정확한 입지선정부터 수익형부동산 개발에 가장 적합한 대지 형태 선택, 가장 높은 수익률을 올릴 수 있는 공간 디자인을 고려한 덕에 투자대비 9%의 수익률을 확보했다.