'11·3 부동산 안정화 대책' 발표로 시장이 냉각 조짐을 보이는 가운데, 25·26일 전국에서 아파트 단지 35곳의 모델하우스가 한꺼번에 열린다. 11·3 부동산 대책 이후 중단됐던 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증심사가 지난 15일 주택공급 규칙 개정안 적용과 함께 재개된 데 따른 것이다. 이번에 분양하는 단지 가운데 9개 단지가 11·3 대책으로 분양권 전매 제한 규정이 강화되고, 청약 자격이 제한되는 청약제도 조정대상지역에 해당한다.

◇전국 35개 아파트 분양… 규제지역 9개 단지에 관심

23일 부동산 리서치회사 '닥터아파트'에 따르면, 25일 전국에서 34개 아파트 단지가 모델하우스를 개관한다. 26일에도 충남 천안에서 아파트 단지 한 곳의 모델하우스가 문을 연다. 총 분양 가구 수는 2만6258가구로 집계됐다. 서울에서는 오는 25일 ▲e편한세상 서울대입구 ▲신촌그랑자이 ▲연희 파크 푸르지오 ▲래미안 아트리치 ▲잠실 올림픽 아이파크 ▲목동파크자이 ▲경희궁 롯데캐슬 등 7개 단지가 모델하우스를 선보인다.

서울에서 강남·강동·서초·송파 등 이른바 '강남 4구'가 민간·공공택지 여부와 무관하게 소유권이전등기 시까지 분양권을 전매할 수 없도록 돼 있다. 이는 투자 목적으로 분양받는 사람의 입장에서는 수억원의 자금이 5년 가까이 묶인다는 의미다. 분양에서 아파트 완공까지 통상 2~3년이 걸리고, 입주 후에도 매각 시 양도세 비과세 혜택(1가구 1주택의 경우) 등을 받으려면 2년을 보유해야 하기 때문이다.

반대로 해석하면 이들 지역은 정부가 강력 규제를 해야 할 정도로 시중의 투자 자금이 몰렸다는 것을 정부로부터 '공인(公認)'받은 지역이라는 의미도 있다. 이번에 분양하는 잠실 올림픽 아이파크가 여기에 해당한다. 강남 4구 이외 서울 나머지 지역도 민간택지에 한해서만 전매 제한 기간이 1년 6개월로 약간 더 짧다. 또 서울 전역에서 1순위 자격과 재당첨 기간에도 제한이 걸린다.

경기도에서는 ▲걸포북변역 우방 아이유쉘 ▲다산신도시 자연& e편한세상 2차(공공분양) ▲영통 아이파크 캐슬 1·2단지 ▲호계 대성유니드 ▲동천파크자이 ▲포일 센트럴 푸르지오 ▲평택 소사벌 푸르지오(공공분양) ▲동탄2신도시 중흥S클래스 에코밸리 등 9개 단지의 모델하우스가 문을 연다. 이 중 자연& e편한세상 2차와 중흥S클래스 에코밸리 등 두 곳은 소유권이전등기 때까지 분양권을 사고팔 수 없다.

◇분양가·풍선효과·양극화가 관전 포인트

건설업계에서는 이번 주 조정대상지역에서 모델하우스를 여는 아파트 단지의 분양 결과가 11·3 대책의 파급력을 보여줄 것으로 전망한다. 이번에 분양하는 단지들은 일단 주택 수요가 탄탄한 곳이나 대책의 사정권 밖에 있는 곳들이 대부분이다. 업계 관계자는 "조정대상지역에서 분양계획이 있는 건설사들이 이번 주 분양을 시작하는 단지들의 분위기를 본 뒤 분양 일정을 조정할 것으로 보인다"고 말했다.

관전 포인트는 크게 세 가지다. 우선 고(高)분양가 행진의 지속 여부다. 올해 들어 11·3 대책 이전까지 서울 등 부동산 과열 지역에서는 고분양가가 주변 기존 아파트 가격을 끌어올리고, 올라간 기존 아파트 가격이 다시 근처에 새로 분양하는 아파트 분양가를 밀어올리는 순환 고리가 형성됐었다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "대책 여파로 입지가 좋은 경우 분양가를 주변 시세보다 낮게 잡진 않겠지만, 그렇다고 높게 정하기도 어려울 것"이라고 전망했다.

둘째 '청약통장 아껴쓰기'가 '양극화의 심화'로 이어질지도 관심을 끈다. 시장에서 인기가 많은 85㎡ 이하 중소형 아파트의 경우 한 번 당첨되면 5년간 재당첨이 제한되는 만큼, 비(非)인기 지역에는 청약자 수 자체가 더욱 줄어들면서 몰리는 곳에만 몰리는 현상이 더 심해질 수 있다는 전망이다.

끝으로 '풍선효과' 발생 여부다. 정부는 이번 11·3 대책 이후 조정대상지역에 투자하려던 자금이 규제가 없는 주변 지역으로 이동할지에 대해서도 유심히 모니터링하고 있다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "다른 내수 경기가 위축된 상황에서 부동산 경기도 함께 급랭할 경우 국가 경제 전반이 위축될 수도 있다"며 "규제 대상이 아닌 지역에선 '약간의 풍선효과'가 나타나는 것도 국가 경제 전체로 볼 때는 그다지 나쁠 것도 없어 보인다"고 말했다.