7년간 번 돈을 한 푼도 안 쓰고 모아도 서울에서 아파트를 사기 어려운 시대다. 또 주택가격에 가장 큰 충격을 주는 변수는 '실업률'이며 최근 매매가격 대비 전세가격 비율 상승의 원인은 집 주인들이 저금리 시대를 맞아 손실을 세입자에게 전가하기 때문이란 분석이다. 한국감정원은 이같은 내용을 골자로 한 2015년 상반기 동향 및 하반기전망 분석보고서를 28일 발표했다.

주택부담 수준을 평가하기 위한 지표 가운데 'PIR(Price to Income Ratio)'은 소득 대비 주택가격 비율이다. 연소득 전부를 주택 구입에 사용할 때 걸리는 시간을 뜻하며 PIR이 10이면 10년 동안 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 집 한 채를 산다는 의미다.

세계적 주택시장 조사연구기관인 PUP(Performance Urban Planning)는 홍콩의 PIR이 17으로 세계에서 가장 높다고 밝혔다. 다음은 호주 5.5, 뉴질랜드 5.2, 싱가포르와 영국 각 5.0, 일본 4.4, 한국 4.0, 캐나다 3.9, 미국 3.4, 아일랜드 3.0 순이다.

주요 도시별 비교에서 서울의 PIR은 6.4로 토론토(6.5)와 비슷한 수준이며 밴쿠버(10.6), 시드니(9.8), 런던 (8.5)보다는 낮다. 그러나 서울의 주요 주거형태인 아파트의 경우 PIR이 7.3에 달한다. 집을 사려면 7.3년간 한푼도 쓰지 않고 소득을 모두 모아야 한다는 의미다.

PIR 3 이하는 '주택구입을 감당할 수 있는 수준', 3.1∼4.0은 '조금 부담스러운 수준', 4.1∼5.0은 '주택구입이 어려운 수준', 5.1 이상은 '거의 감당할 수 없는 수준'으로 평가한다. 말하자면 서울 아파트 가격은 감당하기 어려운 수준인 셈이다.

감정원 분석결과 근로소득과 소비자물가, 주택가격 전망에 대한 소비자태도지수와 전세가격이 올라가면 주택가격이 오른다. 반면 실업률, 주택건설 착공 실적이 오르면 주택가격은 내린다. 또 실업률 상승에 따른 주택가격 반응정도가 가장 크다.

실업률이 10% 상승하면 주택가격의 반응정도는 -0.12%다. 실업률 상승 후 4개월 이후부터 반응이 나타난다.

각 변수가 10% 상승할 때 주택가격의 반응정도를 보면 근로소득은 0.02%, 소비자물가는 0.07%, 주택가격 소비자태도지수는 0.05%, 전세가격은 0.08% 상승한다. 감정원은 2000년대 초반의 전세가격 비율이 크게 오른 이유는 전세가격이 매매가격보다 큰 폭으로 상승했기 때문이라고 밝혔다. 전세가·매매가가 모두 올랐지만 전셋값 상승폭이 더 컸다는 것이다.

하지만, 최근의 전세가격 비율 상승은 전세 가격이 지속적으로 상승하는 반면 매매가격의 하락 또는 보합 때문에 나타난 현상이다. 감정원은 최근 전세가격의 상승은 임대주택의 내재가치 상승이 아닌 저금리로 집주인이 전세운용수익이 줄자 이를 메우기 위해 돈을 더 받기 때문이라고 분석했다.