정부가 용산 미군기지 부지 일부에 대한 개발 계획을 발표했지만 국내 건설사들과 부동산개발업체는 냉담한 반응을 보이고 있다. 과거 용산 국제업무지구 개발 무산 과정에서 쓴 맛을 본 경험 때문이라는 분석이 나오고 있다. 고도제한으로 고층 빌딩을 올리기 어렵다는 점도 작용하고 있다.

지난 22일 국토교통부는 용산 미군기지 유엔사 부지(5만3000㎡) 개발 계획을 발표했다. 국토부는 이 계획에서 유엔사 부지 용도를 기존 3종 일반주거지역에서 일반상업지역으로 변경했다. 용적률 규제가 기존 250% 이하에서 600% 이하로 바뀌는 것이다. 용적률이 늘어나면 분양 면적이 늘어나 그 만큼 수익성이 좋아진다.

또 전체 면적의 86%엔 복합시설이 들어오고 나머지 14%는 공원·녹지·도로가 들어간다. 녹지 비율의 부담도 그다지 크지 않다.

하지만 70m의 고도제한이 걸림돌로 작용하고 있다. 건물을 20층 이상으로 올리지 못하는 것이다. 국토부는 당초 수익성을 위해 고층 건물을 지어야 한다는 입장이었지만, 서울시가 “남산 조망권을 반드시 확보해야 한다”며 반대했다. 이정화 서울시 도시계획과장은 “남산 밑자락의 이태원, 해방촌 인근에 저층 주택이나 상가가 밀집해 있고, 강남권에서 바라봤을 때에도 남산이 보여야 하기 때문에 저밀도 개발이 바람직하다고 판단했다”고 설명했다.

최원철 한양대 도시대학원 특임교수는 "아직 토지 가격이 정해지지 않은 것이 변수이지만, 지금처럼 고도 제한이 있으면 건설업체들이 큰 매력을 느끼지 못할 것”이라고 말했다.

또 용산 국제업무지구가 개발이 무산된 경험 때문에 건설사들이 팔을 걷어부치고 나서지 못할 것이란 전망도 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “유엔사 부지는 상대적으로 규모(5만3000 ㎡)가 작아 국제업무지구 개발 무산으로 가라 앉은 용산 부동산 시장을 다시 띄울 정도의 호재는 아니다”라고 말했다.

한 건설사 관계자도 “요즘엔 아파트 분양 시장이 좋아서 회사가 주택 쪽에 신경을 많이 쓴다”며 “용산에 초고층 아파트가 들어선다고 하면 투자 가능성이 있을 것 같다”고 말했다. 최원철 교수는 “용산역 아이파크몰 등 주변 상권이 개발되고 있는데 이에 비해 미군부지는 위치도 애매해 큰 상권이 생길 것 같지 않다”며 “실수요자들을 위한 주거지를 개발한다면 가능성이 있다”고 말했다.