위례신도시 '래미안 위례'와 '위례 아이파크' 1차 공사현장에서는 '분양권 투자 전문'이라는 식의 전단지 광고를 심심찮게 찾아볼 수 있었다. 공사현장에 출입하는 외부인이 뜸할 것이라는 생각과 달리 부지 맞은편에서는 분양권 매매를 상담하는 이동식 중개업소의 모습도 간간이 눈에 띄었다.

이동식 중개업소를 찾아 "공사현장에서 자리를 펴도 영업이 되냐"고 묻자 업자는 "직접 현장을 둘러보는 수요자는 분양권 매수의사가 확실하다고 보면 된다"고 답했다.

투자자는 분양권 매수에 앞서 입지나 교통 등을 꼼꼼히 살피는 경우가 많은데 이런 고객을 상대할수록 매매거래를 성사시키기 쉽다는 것이다. 특히 지난달 '위례 엠코타운 플로리체'를 시작으로 인기 단지들이 전매제한 해제를 앞두고 있어 분양권 거래에 대한 문의도 크게 늘었다는 게 이동식 중개업자의 설명이다.

◇분양권 프리미엄 일부 로얄층 '1억'…매수자 20~30건 몰려 있어

이같은 분위기는 위례신도시 22·24단지와 장지역 인근 공인중개업소에서도 감지됐다. 전매제한 해제 시점에 맞춰 분양권 매매만을 전문으로 하는 업자들의 유입도 늘었다는 후문이다.

장지역 M공인중개업소 관계자는 "분양권을 사들이려는 투자자와 수요자들의 문의가 늘어나자 일부 업소에서는 업자들을 고용해 이동식 중개업소를 운영한 뒤 매매계약이 성사되면 중개료를 나눠 가지는 방식이 유행"이라고 귀띔했다.

인기 단지의 경우 물량은 많지 않은 반면 분양권 매수를 문의하는 손님이 늘어나자 분양권 호가도 덩달아 상승했다. 오는 9일 전매제한이 풀리는 '위례 래미안(410가구)'과 '위례 힐스테이트(621가구)'는 한 달 사이 분양권 프리미엄이 1000만원 이상 올랐다는 게 이 지역 공인중개업소 관계자들의 설명이다.

M공인중개업소 관계자는 "지난달 3500만~4000만원의 웃돈이 붙었던 이들 단지의 프리미엄은 현재 5000만~6000만원 까지 상승한 상태이고 일부 로열층은 분양권 호가가 1억원 이상 치솟았지만 매수를 원하는 고객들 문의가 하루에도 20∼30건씩 접수되고 있다"며 "송파 푸르지오와 엠코타운 플로리체에서만 전매제한이 풀려 아직 분양권 거래가 활발하지는 않지만 청약경쟁이 치열했던 단지들의 전매제한이 끝나면 거래도 함께 늘어날 것"으로 내다봤다.

◇불·편법 분양권 거래 기승 '우려'…수요자 주의 필요
다만 과열된 시장 분위기에 편승해 불·편법 계약을 부추기는 중개업소가 늘어나고 있다는 점은 우려스러운 부분이다. 매도·매수자는 비용부담을 줄이고 중개업자는 수수료를 좀 더 챙길 수 있다는 이해관계가 맞물린 결과 다운계약서 등의 편법행위가 발생하고 있지만 이에 따른 피해가 고스란히 거래 당사자 책임으로 전가될 수 있다는 게 업계 관계자들의 공통된 목소리다.

여기에 분양권 시세가 뚜렷하지 않다는 점을 악용해 웃돈을 부풀리고 수수료를 높여 받는 중개업소도 나타나고 있어 수요자들의 주의가 요구된다.

분양권은 등기를 끝낸 일반아파트와 달리 양도세 중과제도를 적용받는다. 청약 당첨 후 2년 안에 팔면 40%를 양도세로 내야 하는데 만약 7000만원의 웃돈이 붙은 아파트 분양권을 매매할 경우 매도자는 기본공제 금액 250만을 제한 6750만원을 기준으로 2700만원의 양도세를 부담해야한다.

다운계약이란 분양권을 파는 사람이 이같은 세금부담을 줄이고자 거래가격을 실제보다 낮게 표기해 계약을 체결하는 것을 말한다.

위례신도시 인근 L공인중개업소 관계자는 "세금부담이 수천만 원이 넘다보니 분양권을 파는 쪽에서 웃돈을 반영하지 않는 다운계약서를 요구하는 경우가 있다"며 "이때 분양권을 사는 사람에게는 중개수수료를 면제해주는 식으로 계약이 이뤄진다"고 설명했다.

이 관계자는 "대신 중개업소는 매수인 몫의 수수료와 위험수당을 더한 금액을 매도자에게서 받게 된다"면서 "중개업소는 다운계약을 통해 수수료를 더 많이 챙길 수 있기 때문에 이같은 계약을 유도하는 경우도 발생하고 있다"고 털어놨다.

수수료를 더 받기 위해 일부 중개업소에서는 분양권 프리미엄을 부풀려 계약을 유도하는 경우도 발생하고 있다. 이는 아파트 거래가격과 달리 분양권 프리미엄은 정확한 가격을 파악하기 어렵다는 점을 악용한 것으로 웃돈을 많이 부를수록 공인중개업소 입장에서는 더 많은 수수료를 챙길 수 있게 된다. 분양권은 계약금과 프리미엄을 더한 금액에 0.6%를 곱해 중개수수료가 정해지는데 프리미엄이 높을수록 중개업자가 받을 수 있는 수수료도 커지기 때문이다.

L공인중개업소 관계자는 "이런 방식으로 수수료를 더 받는 중개업소가 많지 않지만 간혹 금전적인 피해를 보는 고객들도 있는 게 사실"이라며 "분양권 매수를 원하는 수요자라면 중개인의 말만 믿지 말고 최소 5군데 이상의 중개업소를 찾아본 뒤 동일한 향과 층을 기준으로 분양권 프리미엄이 어느 정도 수준인지 먼저 파악해야만 피해를 줄일 수 있다"고 조언했다.