이달 초 서울 송파구에서 문을 연 A오피스텔 모델하우스. 서울 강남권 요지에 들어서는 1000실 이상 대단지인 데다 주변 시세보다 3.3㎡당 200만원 정도 싼 가격에 분양한다는 얘기가 퍼지면서 분양 상담을 받으려는 투자자들로 인산인해를 이뤘다. 상담 직원은 방문객들에게 "3.3㎡당 분양가가 1000만원 미만으로 주변에 공급된 오피스텔보다 200만원 정도 낮아 연 7% 이상 수익을 올릴 수 있다"고 말했다.

연말을 앞둔 건설사들이 주변 시세보다 낮은 분양가와 높은 투자 수익률을 앞세워 오피스텔 분양에 경쟁적으로 나서고 있다. 하지만 최근에 공급된 일부 오피스텔은 단지 내 생활 편의시설이 턱없이 부족하거나 세금·부동산 중개 수수료 등의 비용을 제외한 실질 임대 수익률이 기대치에 못 미친다는 지적이 나온다. 따라서 오피스텔 투자자라면 건물이 다 지어지고 나서 실제 사용하는 주거 면적이나 단지 내 각종 편의시설 규모, 실제 임대 수익률 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다고 전문가들은 조언한다.

◇전용률 계산 때 편의시설도 고려해야

일반적으로 투자자들은 오피스텔을 사들일 때 전용면적 비율을 가장 먼저 따진다. 대개 45~55%인 오피스텔 전용률은 전체 분양 면적에서 거실·주방·욕실·침실 등 각 가구가 독립적으로 사용하는 공간이 차지하는 비율을 말한다. 전용률이 높을수록 세입자들이 생활하는 주거 공간이 넓기 때문에 인기가 높은 편이다.

이 때문에 최근 오피스텔을 분양한 건설사들은 아파트에 버금갈 정도로 높은 전용률(55~60%)을 홍보에 적극 활용하고 있다. 하지만 전용률이 높은 오피스텔 가운데 상당수가 계단이나 복도 등 주거 공용면적을 최소화하거나 주차 면적을 줄이는 방법을 사용하고 있어 입주민들이 생활하는 데 오히려 더 불편할 수도 있다는 지적도 나온다.

서울 강남 지역에서 분양한 B오피스텔은 전용면적 비율이 52.1%로 비교적 높은 편이다. 하지만 복도·계단·엘리베이터 등으로 이뤄진 주거 공용면적은 한 가구당 6.71㎡로 주변 오피스텔(9~10㎡)보다 좁게 설계됐다. 오피스텔 공급 면적에 포함되는 주차장을 2.5가구당 1대꼴로 설치하거나 피트니스센터 등으로 구성된 커뮤니티 면적을 최소화해 전용률을 높이는 '착시 현상'도 따져봐야 할 부분이다. 가령 공용면적을 지나치게 줄이면서 좁다란 복도가 길게 설치될 경우 입주민이 오가면서 들리는 소음이나 환기·통풍 문제도 생길 수 있다.

따라서 오피스텔을 계약할 때는 전용률이 최소 50% 이상인지 확인하고, 또 전용률이 너무 높다면 단지 내 공용시설이 어느 정도 잘 갖춰졌는지 살펴야 한다고 전문가들은 강조한다.

◇세금·수수료 뺀 실질 임대 수익률 따져야

초보 투자자들이 최근 수도권 오피스텔 시장에서 보이는 높은 청약률에 휩쓸려 섣불리 투자를 결정했다가는 은행예금 금리보다 못한 수익률로 낭패를 볼 수도 있다고 전문가들은 우려한다. 일부 오피스텔 분양 광고는 세금·중개수수료 등 제반 비용을 고려하지 않은 채 단순 수익률만 계산해 7~10%대 수익률을 쉽게 얻을 수 있을 것처럼 홍보하고 있다. 하지만 실제 서울과 수도권 일부 지역에서는 너무 많은 오피스텔이 우후죽순 지어지는 바람에 입주 후에도 빈방으로 남아 있는 일이 벌어지고 있다. 한 단지가 1000실 이상으로 구성된 대형 오피스텔은 입주를 앞두고 임대 물량이 대거 쏟아지기 때문에 세입자를 모두 구할 때까지 2~3개월 이상 공실(空室)이 발생하는 것이다.

전문가들은 오피스텔 투자에 부과되는 세금과 공실 가능성, 예상 임대 수익률 등을 면밀히 살펴봐야 한다고 조언한다. 특히 최근에 공급된 오피스텔은 2015년 말까지 준공되는 오피스텔에만 적용되는 주택임대사업자의 취득세 감면 혜택(분양가의 4.6%)을 받을 수 있는지 체크해 볼 필요가 있다.

'부동산114' 조성근 연구원은 "오피스텔을 보유하고 있으면 보유세뿐 아니라 국민연금, 건강보험료도 더 나오기 때문에 제반 비용을 제외하고도 연 5% 이상 수익이 나오는지 따져봐야 한다"고 말했다.

전문가들은 또 오피스텔을 통해 안정적인 임대 수익을 올리려면 교통이 편리하고 배후 수요가 풍부한 지역 위주로 선별적인 투자를 해야 한다고 강조한다. '저스트알' 김우희 대표는 "가능하면 전용면적 33㎡ 이하 소형 주택은 직장인이나 학생 임차 수요가 많은 대학가나 역세권 주변에 투자하는 게 좋다"며 "신분당선, 지하철 9호선 개통 예정지 등 도심과 접근성이 좋은 지역이 향후 오피스텔을 임대하거나 매도할 때도 유리하다"고 말했다.