내년 1월부터 시행되는 '주택·상가 건물 임대차보호법 시행령 개정안'은 주택·상가의 건물주가 부도가 났을 때 법의 보호를 받을 수 있는 세입자 범위를 확대하고, 돌려받을 수 있는 보증금 액수도 크게 올렸다.

법무부 장영섭 법무심의관은 13일 "2010년 시행령 개정 이후 임대료가 크게 올라 법으로부터 보호받을 수 있는 임차인 비율이 크게 줄었다"면서 "부동산 시장의 임대료 변화 추세에 맞게 법 시행령을 현실화한 것"이라고 말했다.

◇임대 보증금 최우선 변제 범위 확대

현행 임대차보호법상 임대 보증금이 일정 금액 이하인 주택 세입자와 영세 상인은 건물주가 부도가 나더라도 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있다. 이번 개정안은 이러한 보증금 우선 변제 제도의 보호 범위를 확대하고 돌려받는 보증금 금액도 상향 조정했다.

현재는 서울에서 보증금 7500만원 이하 주택에 세들어 사는 세입자만 집이 경매에 들어가더라도 다른 채권자보다 앞서 2500만원까지 우선 변제를 받고 있다. 하지만 내년부터는 전세 보증금이 9500만원 이하(서울 기준)인 세입자도 보증금의 3분의 1가량(3200만원)을 먼저 돌려받을 수 있게 된다. 서울 이외 지역도 보호 대상 임차인의 범위(보증금 4500만~8000만원)가 오르고 변제받을 수 있는 보증금(1500만~2700만원)도 커진다.

상가를 빌려 장사를 하는 영세 사업자의 우선 변제 대상 범위도 보증금 최고 5000만원에서 6500만원(서울 기준)으로 확대되고 변제 금액도 1500만원에서 2200만원으로 늘어난다. 장영섭 심의관은 "이번 개정으로 주택 세입자 약 39만6000가구와 영세 상인 21만6000여명이 혜택을 받을 것으로 예상된다"고 말했다.

◇전세에서 월세로 전환되는 부담 덜어줘

최근 임대 시장에서는 전세보다 월세나 반(半)전세를 선호하는 경향이 두드러지고 있다. 주택 소유주나 건물주들이 시중금리가 낮은 상황에서 임대 수익을 높이기 위해 전세의 일부를 월세로 전환하고 있는 것이다.

정부는 이 과정에서 서민들의 월세 부담이 증가하는 것을 최소화하기 위해 주택 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 상한(上限) 비율을 현행 14%에서 10%로 낮췄다. 가령 아파트를 전세 6억원에 임대하고 있는 집주인이 보증금 일부(3억원)를 월세로 전환한다면, 지금까지는 집주인이 세입자에게 최고 연 14%에 해당하는 4200만원을 매달 350만원씩 월세로 요구할 수 있었다. 하지만 내년부터는 최고 연 10%가 적용돼 매달 250만원을 넘을 수 없게 된다.

상가에 대한 전·월세 전환율도 현행 15%에서 12%로 내렸다. 아울러 시장 금리가 앞으로 더 내려갈 것에 대비해 세입자가 원할 경우 전·월세 전환율을 한국은행 기준금리(현재 연 2.5%)의 4배(주택)~4.5배(상가)로 계산해 계약을 맺을 수 있도록 했다.

◇세입자, 확정일자 받아야 안전

영세 상인들이 같은 장소에서 일정 기간 안정적으로 사업할 수 있도록 보장해주는 상가임대차보호법의 적용 대상 범위도 현행 3억원에서 4억원(서울 기준)으로 확대됐다. 수도권·광역시를 비롯한 다른 지역도 1억8000만~3억원으로 상향 조정됐다. 다만 상가임대차보호법의 적용 대상의 기준인 임차료는 보증금과 월세를 합쳐 계산된다. 보증금 1억원에 월세 100만원을 내는 상가의 임차료는 2억원(보증금 1억원+월세 100만원×100)인 셈이다.

이번 개정안은 내년 1월부터 시행되는 만큼 2014년부터 임대차계약을 맺는 세입자에게만 해당된다. 전문가들은 시행령 개정에도 임대 보증금 우선 변제 범위가 전체 보증금의 일부 밖에 안 되는 만큼 세입자들은 전·월세 계약과 함께 동사무소나 세무서에서 전입신고 후 확정일자를 받아야 한다고 강조했다. 임차인이 임대차계약서에 확정일자를 받으면 건물이 경매로 팔리더라도 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있다.

전·월세 전환 비율 상한선에 대해서는 처벌 조항이 없어 실효성이 떨어진다는 지적이 나온다. 현행법상으로는 집주인이 전세를 월세로 변경할 때 연 10~11.25%보다 높은 비율을 택하더라도 세입자로서는 법원에 소송을 내는 것 외에는 다른 방법이 없다는 것이다.