국민주택 규모를 가리키는 전용면적 85㎡는 1972년 주택건설촉진법으로 제정된 이후 주택정책 근간(根幹)을 이뤄왔다. 청약저축도 85㎡ 이하만 부을 수 있고, 취득·등록세나 양도세 감면, 대출 지원에서도 85㎡ 이하에 혜택이 집중됐다. 그러다 보니 건설사들도 85㎡ 이하로 공급을 집중하고 소비자들도 이 면적대만 찾는 등 쏠림 현상이 심화됐다.

건국대 조주현 부동산학과 교수는 "주택 규모를 왜 정부가 85㎡로 일률적으로 통제하는지 모르겠다"면서 "앞으로는 주택 크기가 아니라 누가 사느냐에 따라 혜택을 배분하는 구조로 나아가야 한다"고 말했다.

관행화되어 있는 선(先)분양제를 개선하는 방안도 논의해야 한다는 의견이 적지 않다. 지금처럼 실물이 아닌 견본 주택만 보고 살지 말지 고르는 체계는 전 세계적으로 드물다. 선분양제는 공사비를 미리 조달하기 어려운 국내 여건상 건설사가 선분양을 통해 이를 미리 받아 공사를 진행하도록 하는 것. 이에 대해 한양대 이창무 교수는 "무책임한 공급 제도"라면서 "앞으로 근본적인 수술이 필요하다"고 지적했다. 하지만 대한주택건설협회 이원식 부회장은 "대기업은 후분양제를 할 수 있지만 자금력이 약한 중소업체는 후분양제에서는 시장에 끼어들 수 없다"면서 '시기상조'라고 반박했다.

전문가들은 장기적으로는 이런 제도적 틀을 정부가 정할 게 아니라 민간에서 알아서 수요와 공급 논리에 따라 사업을 진행할 수 있도록 해야 한다고 충고한다. 과거처럼 정부가 대규모 신도시를 만들면서 주먹구구식 공급을 양산할 게 아니라 민간이 적절한 시점에 적절한 물량을 공급할 수 있도록 자율권을 대폭 부여해야 한다는 주장이다.