'8·28 대책' 이후 주택 시장에 훈풍이 불고 있다. 아파트 청약 경쟁률이 최고 200대1을 기록하는가 하면 기존 아파트도 급매물 위주로 조금씩 팔리는 모습이다. 집을 살 때 정부가 다양한 혜택을 주기로 약속한 만큼 앞으로 주택 거래가 더 늘어날 것이란 기대도 나온다. 반면 집값이 바닥을 쳤다고 보기엔 아직 이르다는 지적도 있다. 지난달 주택거래량이 다소 회복됐지만 작년 같은 기간보다는 3% 가까이 줄었고, 전세금도 여전히 가파른 상승세를 보이고 있기 때문이다.

그렇다면 올 하반기 '침체'와 '부활'이라는 갈림길에 선 주택 시장은 어디로 움직일까. 한 치 앞을 가늠하기 어려운 상황에서 향후 시장의 향배를 예측할 수 있는 '4대 핵심 포인트'를 점검해본다.

①취득세 영구 인하, 통과될까?

전문가들은 국회에 계류 중인 취득세 영구 인하 조치가 시행될지에 따라 하반기 주택시장의 성패가 달라질 것이라고 입을 모은다. 이번 법 개정이 일시적인 조치가 아니기 때문에 취득세 영구 인하가 시행되더라도 곧바로 급격한 거래 증가를 불러오지 않겠지만, 내 집 마련을 준비하는 실수요자들에겐 투자를 결정하는 데 촉매 역할을 할 것으로 보기 때문이다.

현재 취득세는 지난 6월 말 한시적 감면 혜택이 종료되면서 2~4%가 적용되고 있다. 정부는 8·28 대책에서 취득세율을 6억원 이하 주택은 1%, 6억~9억원 이하는 2%, 9억원 초과는 3%로 영구 인하하는 방안을 발표하고 국회 통과만을 기다리고 있다.

정부는 지난 9월 1일 이후 주택 등기분부터 취득세 인하를 소급 적용한다는 방침이지만, 이 조치가 시행될 수 있을지는 불투명한 상태다. 야당인 민주당이 "지방 세수 보전 대책을 마련해야 한다"고 버티고 있기 때문이다.

하지만 취득세 영구 인하를 비롯한 부동산 정상화 법안이 국회에서 또 발목을 잡히면 집값이 다시 하락세로 돌아설 것으로 예상된다.

②주택 거래량 늘어날까?

최근 주택 시장에 온기(溫氣)가 퍼지고 있지만 아직 정상 궤도에 완전히 오르지 못했다는 평가가 나온다. 주택 거래량 때문이다. 지난 8월 전국의 주택 매매 거래량은 4만6586건. 작년 같은 기간보다 2.7% 줄어든 수치다. 일각에선 정부 대책 발표 후 거래가 살아났다기보다 급매물이 소진된 수준이라고 평가한다.

그런 만큼 9~10월 주택 거래량이 부동산 경기가 저점을 통과하고 상승 국면으로 돌아섰는지를 판단하는 주요 기준이 될 것이라는 분석이다. 과거와 같은 급격한 가격 상승세는 아니더라도 주택 거래가 활기를 띠어야 거래 절벽과 함께 꽁꽁 얼어붙은 시장에 '숨통'이 트일 것이란 판단에서다. 다만 9월 첫째 주 주택 거래량이 작년 같은 기간보다 24.1% 증가하는 등 최근 조금씩 증가세를 보이는 것은 긍정적인 신호로 받아들여진다. 건설산업연구원 허윤경 연구위원은 "집값이 바닥을 찍었다면 집값 상승과 함께 거래가 뚜렷이 증가해야 한다"며 "급매물이 거래된 이후 집값이 다소 높아진 상황에서도 거래가 얼마나 활발히 이뤄지는지 지켜봐야 한다"고 말했다.

③신규 아파트 분양

주택 경기의 '선행 지수'라고 불리는 분양 시장도 짚어봐야 할 대목이다. 최근 분양 시장은 어느 정도 활기를 띠고 있다. 정부의 '8·28 대책' 발표 후 서울에서 첫 분양에 들어간 서초구 '래미안 잠원'은 지난 12일 1순위 청약에서 평균 25.6대1의 경쟁률을 기록했다.

시장에서는 이 같은 높은 청약 경쟁률이 주택 시장 회복의 발판으로 작용할 것으로 기대하는 눈치다. 하지만 이런 단지가 주로 소비자들에게 선호도가 높은 서울 강남권 아파트라는 점은 간과하지 말아야 한다. 투자 심리가 완전히 살아났다면 강남 지역뿐 아니라 서울 외곽이나 수도권 중대형 아파트 청약 시장에서도 어느 정도 관심을 받아야 한다는 것이다. 따라서 올 하반기 분양을 앞둔 강남 재건축·위례신도시뿐 아니라 서울 마곡지구·화성동탄2신도시·충남 내포신도시 등이 입지와 주택 크기에 관계없이 청약자들에게 골고루 인기를 얻는지도 따져봐야 한다고 전문가들은 말한다. 양지영 리얼투데이 팀장은 "실제 수도권 외곽 지역에선 여전히 미분양 물량이 쌓이고 있다"며 "미분양 소진 여부도 따져봐야 할 것"이라고 말했다.

④금리와 대외 경제 여건

집값이 급등하던 주택 시장이 거래 중단·가격 하락과 함께 침체를 거듭한 결정적인 계기는 2008년 불거진 미국발 금융위기였다. 부동산도 경제의 한 축을 이루는 요소라는 점에서 국내외 경제 여건에 적지 않은 영향을 받는다는 것을 여실히 보여주는 대목이다. 그런 만큼 대내외 경제 상황이 여전히 불투명하고 금리가 다시 상승 국면으로 돌아선다면 정부가 어떤 대책을 내놓아도 주택 경기가 되살아나는 것은 요원하다는 지적이다.

최근 정부가 경제성장률을 4%대로 끌어올리기 위해 다양한 경기 부양책을 내놓았지만, 미국의 양적 완화 축소와 신흥국 경제 위기 가능성 등 대외 불안 요소가 커질 경우 국내 금융시장에도 상당한 충격을 줄 것으로 예상된다.

정부가 연 1%대 저금리 공유형 모기지 상품도 내놓았지만, 이런 혜택을 받을 사람은 한정돼 있다는 점도 투자심리 위축으로 이어질 수 있다. 따라서 미국의 양적 완화 축소 시기와 규모, 국내 금융시장의 금리 인상 시기와 폭이 움직이는 추이를 보면서 투자를 결정하는 게 안정적인 투자 전략이라고 전문가들은 말한다.

부동산써브 조은상 팀장은 "복잡한 변수들 속에서도 '실수요' 기준으로 주택을 찾는다면 큰 손해는 보지 않는다"며 "자신의 생활권에서 대출을 무리하게 받지 않으면서 구매 가능한 주택에 관심을 갖는 게 안정적인 투자 전략"이라고 말했다.