서울의 아파트 가격 거품이 아직도 10% 안팎 정도 남아있다는 주장이 제기됐다. 이는 ‘아파트 매매가가 바닥을 친 것 아니냐’는 일부 낙관론과는 다른 것으로, 오는 연말쯤에나 상승세로 돌아설 것이라는 전망이 나오고 있다.

23일 한국건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “아파트 실질가격 변동 추이로 볼 때 아직 남아 있는 서울 아파트 가격 거품은 10% 안팎”이라며 “(아파트 가격이) 올해 연말 바닥 국면을 지나 다시 가격 상승 국면으로 진입할 가능성이 크다”고 밝혔다.

김 소장에 따르면 IMF외환위기 직후인 1998년 1월 아파트 가격을 100으로 놓고 봤을 때, 2013년 7월 서울시 아파트 실질 가격지수는 약 330이다.

서울 아파트 가격은 외환위기 이후 아파트 부족과 경기 회복, 저금리 시대 진입 등이 맞물리며 2001년부터 폭등해, 2005~2008년 약 460으로 최고점을 찍었다. 이른바 ‘아파트 거품’이 최정점에 도달한 것이다.

김 소장은 “2000년대 초반 1차 가격 폭등은 외환위기시 급락한 아파트 가격이 정상 궤도를 찾는 과정이었지만, 2005년 이후 2차 가격 폭등은 부동산 시장에 거품이 본격적으로 끼기 시작한 것이었다”며 “과도한 택지 개발에 따른 유동성 과잉 공급, 아파트 가격 상승 기대감 등 각종 수요-공급 법칙에서 비롯됐다”고 밝혔다.

김 소장은 “이런 흐름에 비춰봤을 때 현재 서울의 아파트 가격에 끼어 있는 거품은 10% 안팎으로 추정된다”며 “주택순환이론으로 봤을 때 현재 가격 하락과 거래량 증가라는 양상이 나타나고 있어 연말에 바닥을 치고(제6국면) 다시 가격 상승 국면(제1국면)으로 진입할 가능성이 크다”고 분석했다.

‘주택순환이론’은 주택 가격과 거래량에 따라 주택경기가 벌집모양의 6각형 패턴(1~6국면)을 보이며 시계 반대방향으로 순환한다는 것으로, 주택 가격이 바닥에서 일정 기간 유지되며 거래량이 증가하는 제6국면을 지나면 가격 반등과 거래량 증가가 동시에 나타나는 제1국면 양상이 진행된다는 것이다.

김 소장은 “서울이라는 도시 자체의 매력이 존재하고, 우리 경제가 계속 성장을 하고 있으니 아파트 가격이 마냥 하락하지는 않을 것”이라면서 “하지만 (서울 아파트 가격이) 미국의 출구 전략, 아시아 외환위기 등 변수가 어떤 영향을 미칠지 모른다”고 덧붙였다.