정부가 1일 부동산 거래 정상화 대책의 하나로 수직 리모델링안을 들고 나와 주목되고 있다.

리모델링이란 재건축과 더불어 아파트 재개발 방법의 하나다. 재건축은 단지 내 모든 아파트 건물을 완전히 허물고 단지 배치부터 다시 해서 아예 맨 땅에 건물을 다시 올리는 것이다.

반면, 리모델링은 아파트 그 동(棟)의 골조와 본래 자리는 그대로 유지하는 선에서 건물을 새로 다시 짓는 것이다. 리모델링은 주로 재건축을 추진할만큼 오래되지 못한 아파트들이 추진해온 재개발 방법이다.

서울의 강남 노후지역에서는 그동안 재건축이 꾸준히 추진돼 왔다. 하지만 경기도 분당, 일산 등 이른바 ‘1기 신도시’는 재건축을 추진하지 못했다. 이른바 건축연한 제한이 있어서 1기 신도시 처럼 지은 지 20년 갓 넘은 아파트들은 재건축 자체가 법적으로 금지돼 있었기 때문이다.

이 때문에 이런 단지들, 특히 12층 혹은 15층 이상의 중층 아파트들은 지속적으로 리모델링을 추진해왔다. 하지만 자기 아파트를 자기 돈 들여 리모델링하는 단순 1:1로는 수익성이 나오지 않아 사업이 지지부진해왔다. 이 때문에 리모델링 과정에서 아파트 층수를 더 높이고 그렇게 확보한 공간은 일반 분양을 통해서 아파트 건축비를 충당하는 ‘수직 리모델링’ 방안을 추진했던 것이다.

실제 이들 지역에선 국회의원 선거 때마다 이런 이슈들이 제기됐다. 해당 지역 국회의원 선거 출마자들은 앞다투어 이를 공약으로 내걸기도 했다. 하지만 당선 후엔 하나 같이 언제 그랬냐는 듯 딴 소리를 했다. 주무 부처인 국토부도 안전을 이유로 수직리모델링을 줄곧 막아왔다. 공식 이유는 안전이었지만 사실은 집값 급등을 우려한 결정이었다.

1일 정부는 파격적으로 이 수직 리모델링을 허용하겠다고 발표했다. 그간의 규제 일변도에 비하면 파격적 정책인 셈이다.

여전히 변수는 남아 있다. 정부는 이날 15년 이상 아파트에 대해 안전성 확보가 가능한 범위 내에서 수직증축 리모델링을 허용하기로 방침을 정했다는 원론만 밝혔다. 구체적 사안은 전문가 위주로 태스크포스를 구성해 몇 층까지 수직증축을 허용할지 등 추후 결정하겠다는 것이다. 이 경우 과거 숱한 부동산 정책의 사례에서 타나나듯 이 과정에서 집값이 조금만 올라도 다시 규제 모드로 전환될 수도 있다.

수직 리모델링을 해준다 하더라도 용적률(땅에 지을 수 있는 건축면적 비율)의 제약도 작용한다. 수직증축이 허용되더라도 용적률 제한이 있으면 결국 일반분양을 할 만큼 더 지을 여지 자체가 없어지는 것이다.

게다가 지금껏 부동산 정책 과정이나 최근 정부조직법 사례에서 보듯 야당이 반대하고 나오면 법안 자체가 통과되지 못하거나 본래 취지보다 축소될 수도 있다.