분양가 상한제는 다주택자에 대한 양도세 중과와 함께 노무현 정부 시절 만들어진 대표적인 부동산 정책이다. 2005년 공공택지에 짓는 전용면적 85㎡ 이하 아파트의 분양가를 제한·공시하도록 했고, 2007년 모든 아파트에 확대 적용했다.

분양가 상한제란 이름을 달진 않았지만 이전 정부에서도 다양한 형태의 분양가 규제 정책을 썼다. 1977년 당시 박정희 정부는 '행정지도'를 통해 아파트의 평당 분양가를 3.3㎡당 55만원으로 정했다. 아파트가 적고 서울에만 지어졌기 때문에 가능했던 정책이다. 이 '정부 고시 분양가'는 1988년 130만원까지 인상됐다.

'주택 200만호 건설'을 내건 노태우 정부는 단기간에 아파트 공급을 늘리기 위해 1989년 원가연동제를 도입했다. 원가연동제는 분양 가격을 건설사가 치른 땅값에다 정부가 정한 표준건축비를 더해 산정하는 것이다. 박정희 정부 때의 행정지도보다 완화된 형태였다.

주택 과잉 공급으로 1991~95년까지 집값이 내려가고, '탈규제'를 내건 김영삼 정부가 집권하면서 분양가는 점차 자율화됐다. IMF 경제위기로 부동산 가격이 하락하면서 분양가 규제를 없애는 계기가 마련됐다. 1999년 분양가는 완전 자율화됐다.

하지만 2000년대 들어 중국발 호황과 저(低)금리 영향으로 돈이 부동산에 몰리면서 서울 지역 아파트 3.3㎡당 분양가는 2001년 652만원에서 2005년 1450만원까지 올랐다. 건설사가 높은 분양가로 기존 집값까지 올리고 과도한 이익을 취한다는 비판이 커지면서 2005년 분양가 상한제가 도입됐다. 그해 6월 분양한 경기도 성남 판교신도시가 첫 실험장이었다. 하지만 부작용도 만만치 않았다. 정부가 분양가를 낮췄지만 당첨만 되면 1억~2억원이 뛰면서 투기 현상이 일어났다.