최근 주택 시장에서는 바닥 논쟁이 뜨겁다. 정부가 '9·10 부동산 대책'을 발표한 이후 주택 거래량이 조금씩 늘어나고 미분양 아파트 소진 속도가 빨라지면서 일각에서는 "바닥을 찍은 것 아니냐"는 분석도 나온다. 하지만 아직까지 거시경제 전망이 불투명하고 주택 가격도 확실한 회복 기미를 보이지 않고 있다며 "아직 바닥이 아니다"는 반론도 만만치 않다.

그렇다면 부동산 경기 순환을 설명하는 대표적 이론인 '벌집순환모형(Honeycomb Cycle Model)'으로 분석한 현재 주택 시장 상황은 어떨까. 벌집모형이란 주택의 가격과 거래량에 따라 부동산 경기가 벌집모양의 6각형 패턴(1~6국면)을 보이면서 반시계방향으로 순환한다는 이론이다.

우선 집값이 오르면서 거래량도 늘어나는 상황을 제1국면(회복기)이라고 한다. 이후 가격은 오르는데 거래량이 감소하는 제2국면(활황기)을 맞은 후 가격은 보합세를 유지하는 가운데 거래량이 줄어드는 제3국면(침체진입기)을 거쳐 가격이 떨어지고 거래량도 줄어드는 제4국면을 침체기라고 부른다. 다음으로 가격은 떨어지지만 거래량은 늘어나는 제5국면(불황기)을 지나면 가격이 보합 상태에서 거래량이 증가하는 제6국면(회복진입기)으로 이어진다. 2국면이 부동산 경기의 정점, 5국면이 바닥인 셈이다.

'9·10 대책' 이후 국내 주택 시장은 거래량이 전반적으로 꾸준하게 늘고 있지만 가격은 지역에 따라 보합세를 보이거나 계속 떨어지는 모습이다.

서울부동산정보광장에 따르면 서울의 아파트 거래건수(신고일 기준)는 9월 2125건에서 10월 3950건으로 늘어났다. 이달 들어서도 20일 현재 2549건으로 지난달과 비슷한 추세를 보이고 있다. 9월 24일부터 취득세와 양도소득세 감면 혜택이 시행된 이후 주택 거래가 눈에 띄게 늘어난 것이다.

그러나 아파트 가격은 뚜렷한 회복 기미를 보이지는 않고 있다. 부동산정보업체인 부동산114 조사 결과 서울 아파트 매매가격은 취득세 감면이 확정된 9월 마지막 주 이후 7주 연속 하락했다. 국민은행 전국주택가격동향 조사에서도 서울의 전체 주택 매매가격은 9월 0.4%, 10월 0.4% 각각 떨어져 하락세가 여전하다.

'9·10 대책' 발표 이후 반짝 상승했던 재건축 아파트와 강남권 아파트도 가격이 다시 떨어지는 양상이다. 강남구 개포주공 1단지(전용면적 36㎡)는 9월 초 5억7500만원에서 지난달 중순 6억1500만원까지 올랐다가 최근 5억8000만원 선으로 다시 주저앉았다. 서초구 반포자이·반포한양 등도 이들 들어 1주일 새 1000만~2500만원씩 일제히 내렸다. 강남구 개포동 A공인중개사무소 관계자는 "급매물이 팔리면서 가격이 오르는 듯하더니 이달 들어 다시 호가가 2000만~3000만원 떨어졌다"고 말했다.

전문가들은 최근 서울지역에서 나타나는 '거래량 증가와 가격 하락'은 벌집모형으로 보면 전형적인 5국면의 모습이라고 진단한다. 5국면은 거래량이 늘지만 가격은 떨어지는 상황이다. 통상 5국면에 들어서면 부동산 경기가 바닥을 지나 조만간 회복 단계에 진입할 것으로 해석한다.




그러나 수도권 내에서도 지역별로 경기 순환 속도가 다른 모습을 보이고 있다. 서울 강남권이나 경기도 용인·고양·파주·김포시 등은 5국면에 진입했다가 다시 가격과 거래량이 동반 약세를 보이는 4국면으로 돌아가는 양상이 벌어지고 있다.

경기도 평택·화성·안성·이천 등 경기 남부지역은 상대적으로 지역 개발 호재가 뒷받침되면서 작년부터 집값이 오르거나 보합세를 유지하면서 거래가 늘어 6국면을 지나고 있거나 완만하게 1국면에 접어들었다는 평가가 나온다. 닥터아파트 이영호 리서치연구소장은 "경기 남부지역은 주택 수요를 뒷받침할 만큼 산업단지가 많고 유동인구도 늘어나면서 어느 정도 회복 단계에 진입한 것 같다"고 말했다.

지방의 경우 수도권과는 전혀 다른 사이클을 그리고 있다. 부산·대전·광주광역시 등 일부 대도시는 지난 2~3년간 집값이 오르고 거래량이 늘어나는 1국면을 이미 지났다. 최근에는 가격이 소폭 오르거나 보합세를 보이면서 거래량은 줄어드는 2국면을 지나고 있거나 침체기에 해당하는 3국면 초입에 들어섰다는 분석이 나온다.

김선덕 건설산업전략연구소장은 "서울은 대체로 바닥기인 5국면이나 6국면에 진입한 것으로 보인다"면서 "다만 최근 거래량 증가가 정부 정책에 의한 측면이 크기 때문에 6국면을 거쳐 1국면으로 갈 수 있을지는 내년도 거시경제 회복에 달려 있다"고 말했다.