"전세가격이 매매가에 육박하는데 왜 집값은 오르기는커녕 오히려 내려갈까요?"

"집값이 오를 것 같지 않아 매수는 일단 보류했는데, 전세금이 자꾸 오르네요."

요즘 부동산 시장에선 눈치작전이 한창이다. 주택 실수요자는 물론, 매수·매도 대기자들까지 모두 동상이몽(同床異夢)인 상황이어서 좀처럼 주택시장에 생기가 돌지 않고 있다. 하지만 이런 척박한 환경에서도 자산가들은 틈새 시장을 공략해서 의외로 높은 수익을 챙기고 있다. 하나은행 PB센터 소속 전문가들에게 10억 부자들의 부동산 투자 트렌드에 대해 들어봤다.

〈도움말=강원경 압구정센터장·강지현 영업1부센터장·원영주 목동골드 센터장·정봉주 부동산팀장·정원기 강남PB센터장·채준호 도곡PB센터장·현권수 평창동 센터장〉

◇부동산 비중 축소 중… 자녀 증여 검토도

―향후 부동산 시장이 좋지 않을 것이란 생각이 확산되고 있다. 예전과 같은 주택시장 호황은 없을 것이란 생각이 지배적이다. 보유 중인 주택을 처분해서 부동산 보유비중을 줄이려는 분위기가 많다. 대신 금융자산을 늘려가고 있는데, 즉시연금이나 해외채권형 펀드 같은 안정적인 금융상품을 선호한다.

―매매가 이루어지지 않아서 기다리는 고객들이 늘고 있다. 공기 좋은 곳이나 살기 편한 곳을 찾아 떠나면서 아파트를 추가로 구입했다가 기존 주택 한 채를 매도하지 못해 수년 전부터 비자발적인 다주택자였던 고객들이 매도를 추진하고 있지만, 매기가 없어서 가슴이 시커멓게 타들어가고 있다.

―장기 보유하고 있는 부동산 자산 중에 향후 가치 상승이 예상되거나 수익성이 좋은 경우에는 자녀 증여를 적극 검토하기도 한다. 가격이 쌀 때 증여해야 세금 부담을 덜 수 있어서다.

◇한류 열풍 속 비즈니스 호텔에도 관심

―일정 수익금이 매달 나오는 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 특히 오피스텔이나 구분 소유되는 상가가 주목 대상이다. 투자한 금액 자체는 그리 크지 않은데, 저금리 시대임을 감안하면 금액 대비 수익률도 은근히 높은 편이다.

―최근 한 사모님은 목동 오피스텔에 투자해서 실투자금 1억원당 월 53만원대의 수익과 평가상 자본차익까지 누리고 있다. 송도에선 1억원당 68만원대의 수익을 올리고 있다는데, 분양 아파트 경우에는 프리미엄까지 붙은 상태라고 한다.

―강남권에서 멀어질수록, 자산가들의 관심이 적은 지역일수록 분양가는 낮지만 수익률이 높게 나타난다. 대기업 임원으로 정년퇴임한 고객 분이 최근 수도권 인근에 조성되고 있는 택지개발지구 내의 분양 상가를 10억원에 매입했다. 수익률은 연 6~7% 정도. 5~7층 상가 건물 중 분양가가 높은 1층은 피하고 분양가가 비교적 낮으면서 안정적인 임차인인 병원들이 입점할 예정인 3~4층을 선택했다.

―최근 새로운 트렌드 중 하나는 비즈니스 호텔 투자다. 한류(韓流) 영향으로 외국인 관광객이 크게 늘었는데 도심에는 호텔이 턱없이 부족한 상황이라는 이유에서다. 기존에 보유하고 있던 빌딩이나 상가를 리모델링해서 비즈니스 호텔로 전환하려는 수요가 높은 편이다.

◇비강남 신흥 역세권에 주목하라

―주택시장 상황이 어렵긴 하지만, 부동산을 완전히 버리는 분위기는 아니다. 은행에 자금을 예치하면 금융종합소득과세에 걸려 세무조사 등 불이익을 당할 수 있다는 우려 때문에 부동산에 어느 정도는 자금을 묻겠다는 수요가 꾸준히 있다.

―최근 서울 수도권에서 7·9호선, 신분당선, 분당선 등 전철 공사가 끝나면서 신흥 역세권들이 속속 등장하고 있다. 하지만 강남 쪽 역세권은 값이 과도하게 오른 경우가 많다. 비(非)강남 신흥 역세권에 관심을 가져볼 만하다.

―수익률도 좋고 가치 역시 상승할 상품을 선택하는 것은 쉽지 않다. 수익률이 우선인지, 자산가치 상승이 우선인지 투자에 앞서 명확히 결정해야 한다.