그동안 주택 시장에서 불문율처럼 여겨왔던 '재건축 방정식'이 깨지고 있다. 지금까지는 낡은 아파트를 헐고 새로 지으면 재건축 조합원은 종전보다 더 큰 집을 받는 것이 일반적이었다. 하지만 일부 단지에 '다운 사이징(down si zing)' 바람이 불고 있다. 집 크기를 더 줄이는 재건축을 하겠다는 것이다.

대표적인 단지가 서울 강남구 도곡동 삼익아파트. 이 아파트는 전용면적 85㎡(143가구)와 141㎡(104가구) 등 중대형으로만 구성된 작은 단지다. 2003년 시공사를 뽑고 재건축을 추진해 작년 9월 장기전세주택(시프트)을 짓는 조건으로 용적률 300%를 받는 사업안이 확정됐다. 141㎡는 기존 면적을 그대로 유지하고, 85㎡는 93㎡로 늘려 짓는 계획이었다.

그런데 최근 집 크기를 줄이는 쪽으로 사업 방향을 틀었다. 기존 141㎡ 104가구 중 50가구 이상을 121㎡로 줄여 짓는 대신 85㎡를 추가로 지어 일반분양하기로 한 것. 집 크기를 20㎡씩 줄이면 조합원은 추가 부담금을 거의 내지 않아도 된다. 이 아파트 주민은 "당초 계획대로 사업을 추진하면 가구당 2억~3억원씩 추가 비용을 내야 했다"고 말했다.

닥터아파트 조은상 팀장은 "각종 규제와 경기 침체로 부동산 투자 심리가 시들해지고 집값 하락으로 재건축 사업 추진 때 들어가는 비용 부담이 커졌다"면서 "용적률 증가 없이 주택 면적만 늘리면 재건축 수익성은 더 나빠진다"고 지적했다.

실제 서울 대치동 은마아파트는 용적률 변동 없이 새로 짓는 주택의 면적을 20% 넓히려고 하면 아파트 수는 5250가구, 일반분양 물량은 160가구에 머물게 된다. 하지만 '집 넓히기'를 포기하고 '1대 1 재건축'을 하게 되면 약 5640가구를 지을 수 있게 되고, 일반분양 물량도 550가구로 늘어난다. 101㎡(31평형)를 보유한 조합원이 새 집을 얻기 위해 내야 하는 추가 부담금도 4억5000만원에서 3억3800만원으로 줄어든다.

유엔알컨설팅 박상언 대표는 "일부 재건축 아파트는 사업에 어려움을 겪으면서 1·2종 일반 주거지역을 3종으로 바꾸는 용도 변경처럼 다양한 대응책을 모색하고 있지만 서울시가 제동을 걸고 있어 성사가 쉽지 않다"고 말했다. 그래서 재건축 투자자들의 관심은 향후 장기적인 투자 수익보다는 지금 당장의 투자 비용을 줄이는 데 맞춰지고 있다는 분석이다.