재건축 시장에 대한 전망은 여전히 시계(視界) '제로(0)'다. '4·11 총선'이 끝나면서 정부의 규제 완화 기대감이 나오면서 '바닥'에 근접했다는 분석도 나오지만, 재건축 공급물량의 80% 이상을 차지하는 서울 강남권 아파트는 서울시의 공공성 강화 방침에 여전히 옴짝달싹 못하는 실정이다.

◇잇단 규제로 발목 잡혀

서울 강남 재건축 시장은 글로벌 금융위기와 노무현 정부가 만든 초과이익 환수·다주택자 양도소득세 중과 등 각종 규제 여파로 장기간 침체를 거듭해왔다. 여기에 작년 10월 취임한 박원순 서울시장이 재건축 사업의 공공성 강화를 강조하면서 완전히 얼어붙었다. 최근에는 소형주택 의무비율 확대 등이 나오면서 대부분 단지의 사업이 사실상 중단된 상태다.

서울시는 최근 재건축 시 기존 소형 주택(전용면적 60㎡ 이하)의 절반 이상을 재건축 이후에도 확보하고 85㎡ 초과 주택 물량의 최소 10%를 부분임대로 공급하라고 권고했다. 서울시 요구대로라면 전체가 소형주택인 강남구 개포1단지는 기존 5040가구 가운데 절반인 2520가구를 소형주택으로 지어야 한다. 더욱이 방배동 경남, 삼성동 홍실 등 강남권 재건축 아파트의 용적률 상향 신청이 번번이 퇴짜를 맞으면서 '당분간 재건축 사업은 불가능해 보인다'는 평가도 나오고 있다.

서울시가 지난 19일 내놓은 '도시·주거환경정비조례 개정안'으로 인해 재건축 사업은 더욱 차질을 빚을 것이란 우려의 목소리가 많다. 정비구역 내 가구 수가 2000가구를 넘거나 멸실가구가 해당 자치구 전체 가구 수의 1%를 초과하면 서울시가 1년까지 사업인가를 늦출 수 있도록 했기 때문이다.

이 조례가 시행되면 현재 사업을 추진 중인 대치동 은마, 둔촌주공, 가락시영, 잠실주공5단지 등 대규모 재건축 단지의 사업 추진에 차질이 생길 수 있다. '닥터아파트' 조은상 팀장은 "사업인가를 어느 곳이 먼저 받느냐에 따라 사업진행 속도가 1년 이상 벌어질 수 있다"며 "사업이 지연되면 추가 금융비용 부담 등 조합원 손실로 이어질 것"이라고 말했다.

◇총선 후 가격·거래 조금씩 살아나

재건축 사업에 대한 서울시 규제 강화에도 불구하고 거래는 총선 후 조금씩 살아나는 분위기다. 최근 저가 급매물 위주로 계약이 성사되면서 호가도 약간 올랐다. 선거 전 6억2500만원이었던 개포동 주공1단지(49㎡)는 현재 6억5000만원으로 올랐고 가락시영2차·잠실주공5단지도 500만~1000만원씩 상승했다.

하지만 이런 가격 반등과 거래 증가는 반짝 현상에 그칠 가능성이 크다는 전망이 우세하다. 국민은행 박원갑 수석부동산팀장은 "재건축과 주택거래 활성화를 둘러싼 정책 불확실성이 해소되지 않는다면 집값 하락과 거래 부진이 다시 이어지고 시장의 혼란도 가중될 것"이라고 말했다.

◇서울시 가이드라인 맞춰야

재건축 단지가 사업 추진의 속도를 높이려면 결국 인·허가권자인 서울시의 가이드라인을 따를 수밖에 없을 것으로 보인다. 최근 서울 반포한양아파트는 소형 주택을 늘리는 조건으로 서울시 재건축 심의를 통과했다. 용적률 상향으로 늘어나는 가구 수(61가구)의 절반(30가구)을 소형주택으로 구성한 것.

유앤알컨설팅 박상언 사장은 "박 시장 취임 후 줄줄이 보류 판정을 받았던 강남 재건축 단지 가운데 공공성 강화를 조건으로 승인을 받은 첫 단지"라며 "서울시의 공공성 강화 기조가 다시 한 번 확인된 셈"이라고 말했다.

1대 1 방식의 재건축도 고려해 볼 수 있다. 1대 1 재건축은 기존 주택면적보다 10% 이내에서 확장이 가능하기 때문에 전용면적 84㎡는 101㎡까지만 면적을 늘릴 수 있다. 대신 소형주택 의무건립비율 적용을 받지 않아 재건축을 추진하는 데 비교적 자유롭다.

재건축 아파트를 구입하려는 투자자라면 매입가격, 추가분담금과 함께 재건축 사업기간을 면밀히 따져야 한다. 사업기간이 늦춰지고 주변 집값 하락이 지속되면 투자수익이 줄어들기 때문이다. '부동산114' 김규정 본부장은 "소형주택 추가 등 서울시 요구사항을 보다 충실하게 반영하는 단지일수록 사업에 속도가 붙을 전망"이라고 말했다.