지난달 초 서울 송파구에서 평균 45 대 1의 경쟁률로 청약을 마감한 '잠실 아이파크' 오피스텔은 223실 모두 공급면적 55.3㎡(16.7평)로 설계됐다. 그러나 이 오피스텔의 전용면적은 24.4㎡(7.4평). 입주자들이 실제 거주하는 공간(전용)이 분양면적의 절반도 안 되는 44%에 불과한 셈이다. 그러다 보니 3.3㎡당 1430만~1560만원이었던 분양가격도 실거주 면적으로 환산하면 3230만~3540만원으로 높아진다. 송파구의 J공인중개사무소관계자는 "실거주 면적 기준의 분양가가 주변 아파트 시세와 큰 차이가 없을 정도"라며 "인근 오피스텔 임대료가 월 70만~90만원 정도인데 '아이파크'에 투자해 연 5%의 임대수익률을 올리려면 100만원 이상 월세를 받아야 한다"고 말했다.

최근 대표적인 임대수익형 부동산으로 인기가 높은 오피스텔이 전용면적은 줄어드는 반면 분양가가 오르면서 투자금 대비 수익률이 떨어진다는 지적이 나오고 있다.

2000년대 초반 서울 강남에서 분양한 오피스텔 '메가시티'와 '신일 유토빌'의 공급면적 대비 전용면적 비율은 55~65%였다. 분양면적에서 엘리베이터·복도·지하 주차장 등 공용면적을 빼고 입주민이 실제 살 수 있는 면적이 전체의 3분의 2에 달했다.

하지만 최근 서울과 수도권에 공급되는 오피스텔 전용률은 50%를 밑돈다. 작년 말 경기 성남 판교신도시에서 분양한 오피스텔은 전용률이 41%에 불과했다.

오피스텔 전용률이 낮아진 이유는 건설사들이 입주자 편의성을 높이기 위해 피트니스센터·옥상정원·공동 테라스 등 각종 부대시설을 대폭 늘리고 있기 때문이다.

문제는 편의시설로 인해 실거주 공간이 줄어드는 동시에 분양가마저 오르면서 투자 수익률이 크게 나빠졌다는 점이다. 올 들어 서울 강남에서 분양한 오피스텔의 3.3㎡당 분양가는 1500만~1800만원이지만, 전용면적 기준으로 따지면 3.3㎡당 3000만원을 훌쩍 넘는다.

수도권의 인기 주거지인 판교신도시도 강남 못지않게 분양가격이 비싸다. 작년 11월 공급된 '호반메트로큐브'는 3.3㎡당 2187만원(공급면적 기준)으로 최고 분양가를 기록했고 '판교 엠타워'도 3.3㎡당 1931만원에 분양됐다. 2000년대 초반 서울 오피스텔 평균 분양가격이 3.3㎡당 1100만원대였던 것을 감안하면 배 가까이 오른 셈이다.

분양가가 오르면서 올해 서울지역 오피스텔의 평균 임대수익률은 연 5.55%로 2006년(6.56%) 이후 6년 연속 하락했다. '부동산114' 조성근 연구원은 "주택 경기 침체로 임대사업을 하려는 투자자가 오피스텔 시장에 몰려들면서 분양가가 2010년 이후 크게 올랐다"며 "실거주면적 대비 분양가는 더 크게 올라 이제는 연 4% 이상 임대 수익률을 올리기 어려운 오피스텔도 나온다"고 말했다.

'저스트알' 김우희 대표는 "오피스텔을 계약할 때 전용률이 최소 50% 이상인지 확인하고, 전용률이 낮다면 단지 내 공용시설이 어느 정도 잘 갖춰졌는지 살펴야 한다"고 말했다.