전 세계 복합단지 개발의 벤치마킹 1순위로 꼽히는 일본 도쿄(東京)의 롯폰기힐스는 11만㎡(약 3만3000평)의 부지에 지상 54층의 모리타워(오피스 빌딩)를 중심으로 레지던스(주거용 건물)와 쇼핑센터, 방송국, 호텔, 미술관 등이 입주해 있는 도쿄의 대표적인 랜드마크 단지다.

10여개의 다양한 건물로 구성돼 있다 보니 휴일 방문객만 하루 15만명에 이르고 건물 전체를 둘러보는 '롯폰기힐스 투어'라는 관광상품이 나올 정도다. 레지던스 역시 일본 최고급 주거단지로 월 임대료가 수천만원씩 해도 빈집이 없을 정도로 인기가 높다.

롯폰기힐스가 세계적인 복합단지로 성공을 거둘 수 있었던 비결은 장기간에 걸친 투자와 소비자들의 요구(needs)를 정확히 읽었기 때문이라는 분석이다.

우선 롯폰기힐스는 1986년 개발사업을 추진하기 시작한 이후 14년 만인 2000년에야 건물을 착공할 정도로 오랜 시간을 두고 투자했다. 롯폰기힐스 역시 여느 복합단지처럼 500여명에 달하는 지주들의 이해관계가 복잡하게 얽힌 도심 재개발 사업이었기 때문. 이처럼 이해관계가 다른 지주를 차근차근 설득하고 재개발 사업에 자발적 동의를 이끌어 내는 데 적지 않은 시간을 투자한 것이다. 이곳에 살던 주민들은 아파트에 입주하도록 했고 입주를 하지 않은 주민들에게는 이익배당의 형태로 보상을 해줬다.

수요자들이 실제 필요로 하는 부분을 충분히 반영한 점도 눈길을 끈다. 저층 빌딩이 난립, 녹지가 부족한 도쿄에 도심 초고층 건축물을 배치함으로써 고밀도로 개발했는데도 불구하고 개발 전보다 1.5배 많은 녹지 공간을 확보, 시민 공원으로 활용하고 있다. 대규모 고밀압축 개발도 얼마든지 쾌적하고 우수한 공간을 제공할 수 있다는 새로운 가능성을 제시한 것이다.

이와 함께 직장과 주거 분리를 전제로 했던 산업사회와 달리, 지식사회에서는 주거·직장·문화시설·교육·쇼핑을 한꺼번에 해결하는 도심이 주거지로 주목받을 것이라고 판단, 24시간 먹고 자고 즐길 수 있도록 모리미술관·영화관 등 다양한 문화·쇼핑시설을 배치했다.

그 결과, 롯폰기힐스는 연간 3000만명이 찾는 도쿄의 대표적 랜드마크가 됐다. 부동산투자자문업체 '저스트알' 김우희 대표는 "롯폰기힐스는 단순히 재개발 방식을 떠나 지역 활성화와 함께 도시 소비자들에게 새로운 라이프스타일을 제안했다는 점에서 의미가 있다"며 "외국의 가시적인 성과물을 그대로 베끼기보다 성공 복합단지의 개발 배경과 철학을 배우고 우리 고유의 개발 프로젝트를 고민해야 할 것"이라고 말했다.