'집값은 과연 저점을 통과했을까.'

지난해 전국 집값은 평균 7%쯤 올랐다. 아파트 거래량도 2010년보다 20% 이상 늘었다. 주택경기의 선행지표로 꼽히는 주택 건설 인허가 실적은 55만 가구로 7년 만에 최대치를 기록했다. 지표로만 본다면 주택시장이 바닥을 쳤다는 해석도 가능하다. 하지만 시장의 체감 주택경기는 여전히 냉랭하다. 지방 집값은 오르고 있지만 서울·수도권은 하락세가 이어지고 있다.

지난 2일 국토해양부 주최 간담회에 참석한 전문가들로부터 최근 주택시장에 대한 분석과 향후 전망을 들어봤다.

◇박원갑 국민은행 수석부동산팀장

최근 매매거래가 급감한 것은 작년 말로 끝난 취득세 감면 조치의 여파가 크다. 백화점 세일기간이 끝나면 한동안 물건 사러 안 가는 것처럼 취득세 감면을 수요자들이 잊으려면 시간이 필요하다.

금융위기에 대한 학습효과도 작용하고 있다. 2008년 당시 서울 집값은 20% 이상 빠졌다. 최근 실물경기도 좋지 않다. 지금 주택시장에 투자수요는 거의 없다. 대부분 실수요다.

◇박덕배 현대경제연구원 연구위원

국내 주택 시장의 경우 한쪽에서는 인플레이션, 다른 한쪽에서는 디플레이션이 공존하는 바이플레이션 현상이 벌어지고 있다. 수도권은 체감 집값이 떨어지고 거래도 죽었다. 지방은 상당히 올라갔다. 기본적으로 지방은 초과공급이 많이 해소됐지만 수도권은 그렇지 않다. 오히려 미분양이 늘었다.

가계부채도 수도권의 문제다. 지방은 심각하지 않다. 수도권에서는 더 이상 차입에 의한 주택수요 창출이 힘들다. 소득 대비 집값비율(PIR)이 서울은 7~8배, 부산은 4배다. 유엔에서는 4배 정도를 권고한다. 수도권은 가계부채가 해결되지 않으면 장기 침체가 계속될 것 같다.

◇노영훈 조세연구원 선임연구위원

OECD(경제협력개발기구)는 우리나라가 2012년에 주택시장이 반등하거나 최저점에 도달하지 않는 국가로 분류했다. 지역에 관계없이 올해 최저점을 찍을 것이라고 생각하지 않는다. 여전히 횡보하면서 조정될 것으로 예상된다. 2008년 말 금융위기 당시 가격 조정이 충분했더라면 지금쯤 반등이 가능했을 것이다.

◇김완중 하나금융경영연구소 연구위원

우리 가계(家計) 형편상 전세금이 올랐다고 매매로 전환하기 힘든 상황이다. 여력 있는 계층도 소득대비 부채비율이 600%가 넘고 연체율도 늘고 있다. 원금 상환도 힘든데 여력 있다고 추가로 집 살 만한 수요가 없다.

가계 전반의 소득과 부채 구조로 보면 전세금 상승이 매매가 상승으로 이어지기 어렵다. 지난 2~3년간 구조조정이 없었고 부채문제를 감안하면 호황 국면으로 전환하기 힘들다. 상당기간 횡보 국면이 이어질 것이다.

◇김현아 건설산업연구원 연구위원

지금 서울 전세입자 중 타지에 집을 가진 경우가 21%다. 경기도는 세입자 네 명 중 한 명은 타지에 자기 집이 있다.

전세금이 오르면서 과거엔 전세자금이 100% 자기 자본이었지만 이제는 차입이 끼어 있다. 이들이 매매로 전환하려면 집값의 60% 이상을 대출받아야 한다. 매도자와 매수자가 희망하는 가격 격차도 크다. 이런 요인 때문에 집값은 횡보 국면으로 갈 것이다.

◇강민석 KB경영연구소 부동산연구팀장

주택 가격이 오르지 않고 있지만 지금이 상승 국면일 수 있다. 1990년대 200만호 정도 짓자 가격은 안정됐지만 사이클은 상승세였다. 저점을 지난 시장이 호황으로 갈 것이냐, 완만한 상승세로 갈 것이냐가 관심사다. 1990년대는 공급이 늘면서 완만한 안정세였다. 앞으로 시장은 안정적일 것으로 본다. 과거 같은 급등이 아닌 낮은 상승세로 이어질 것이다.

◇김선덕 건설산업전략연구소 소장

작년에 전세금이 많이 올랐다는 것은 저점을 통과했다는 의미다. 다만 과거 패턴으로 보면 지금쯤 상승세로 전환해야 하는데 그렇지는 않다. 2010년 말 이후 계속 횡보하고 있다.

올해는 수도권 매매시장도 양극화할 것으로 본다. 지난해 수원·화성 등 일부 지역 집값은 올랐다. 전세금 대비 매매가 비율이 60%대로 오른 지역들이다. 올해 서울 일부에서도 전세금 비율 높은 곳 중심으로 소폭이나마 상승세로 돌아설 가능성이 있다.