요즘 전세금이 많이 오르면서 집주인과 세입자 간에 기싸움이 벌어지는 경우가 종종 있다. 전세 만기가 다가오면서 집주인이 보증금을 올려달라고 하면서 불거지는 갈등이다.

만약 집주인과 세입자가 서로 아무런 합의 없이 기존 전세계약 만기일을 넘긴 상황이라면 계약이 종전 조건으로 갱신되는 것으로 본다. 이를 '묵시적 갱신'이라고 한다. 묵시적 갱신이 이뤄지면 주택은 2년, 상가는 1년 자동 연장된다. 전세금 상승기에 묵시적 갱신이 이뤄지면 세입자는 집주인에 비해 유리한 고지를 점하게 된다. 집주인은 묵시적 갱신이 이뤄지면 더 이상 보증금을 올려 달라고 할 수 없고 세입자가 요구하는 대로 계약을 유지해 줘야 하기 때문이다.

집주인은 따라서 재계약과 관련해 만기가 되기 1개월 전에 반드시 통보해야 한다. 그런데 만약 세입자가 임대인에게 구두(口頭)로는 이사를 가겠다고 이야기해 놓고선 뒤늦게 발뺌하면 어떻게 해야 할까?

분명히 재계약은 하지 않겠다고 말을 해놓고선 그냥 눌러앉아버리니 집주인 입장에선 황당할 수밖에 없다. 법률적으론 이렇게 구두로만 약정한 것은 아무런 효력이 없다. 녹취록을 보여준다고 해도 이미 녹취록을 만들 만한 상태가 되면 임차인도 단단히 준비를 하고 있을 것이기 때문이다. 따라서 집주인은 세입자에게 이사 갈 집은 구했는지, 언제 이사를 갈 것인지 알아보고 만약 명백하게 이사 갈 곳을 정하지 못했다고 판단되면 만기가 돌아오기 1개월 전에 서면으로 된 해지 통보를 해야 한다. 우체국에 가서 '더이상 임대차 관계를 유지하지 않겠다'는 내용증명을 보내기만 하면 된다. 특히 상가 임대차의 경우엔 아무리 임대인과 임차인이 호의적인 관계에 있다고 하더라도 제대로 된 해지통보를 하지 않아 분쟁이 생기는 경우가 종종 있다.

집주인은 묵시적 갱신을 잘 체크하지 않으면 5~6개월 동안 지루한 명도소송을 벌여야 하고, 인간적으로 잘 지내온 세입자와 극한의 감정으로 대립하는 일까지 빚어질 수 있다. 때문에 사전에 서면으로 통보하는 방법을 써서 잘 준비해 두는 게 좋다.