정부가 18일 또다시 전·월세 시장 안정대책을 내놨다. 1월 13일과 2월 11일에 이어 올 들어 세 번째다. 대책의 핵심은 민간 임대사업자에 대한 파격적인 '당근'을 제시했다는 점이다. 집을 한 채만 사서 세를 놓아도 양도소득세 등 각종 세금을 면제해주고, 오피스텔도 임대주택으로 등록할 수 있도록 하는 내용이 포함됐다. 부족한 전셋집 공급을 늘리기 위해 민간의 여유자금을 끌어들여 임대주택에 투자하도록 하겠다는 의도가 깔려 있다.

그러나 '8·18대책'에는 지난 두 차례 대책의 '재탕' '삼탕'인 내용이 적지 않고, 가을 전·월세난에 대비한 대책이라고 해놓고는 정작 시행시기를 이사철이 끝나는 12월 이후로 잡고 있다. 부동산 전문가들은 이미 불붙은 전셋값을 잡는 데는 거의 효과가 없을 것이라고 전망했다. 한 전문가는 "작년 하반기부터 전세난이 시작됐는데 도대체 1년 동안 정부가 뭘 했는지 모르겠다"고 말했다.

◆알맹이 없는 전월세 대책

"전월세 대책은 솔직히 쓸만한 카드가 별로 없어요."주택 정책을 총괄하는 국토해양부가 전월세 대책을 내놓을 때마다 앵무새처럼 되풀이하는 말이다. '8·18대책'에도 눈길을 끌 만한 처방전은 들어 있지 않다.

정부는 세금 감면을 받을 수 있는 민간 임대사업자 등록 요건을 현재 3가구(수도권)에서 1가구로 낮추면 전월세 공급이 늘어날 것으로 기대하고 있다. 과연 그럴까? '2·11대책'을 통해 정부는 임대사업자 조건을 5가구에서 3가구로 늘렸지만 6개월 동안 늘어난 민간 임대사업자는 1200여명에 불과하다. 이들이 새로 등록한 임대주택도 9800가구에 그치고 있다.

리얼투데이 양지영 팀장은 "임대사업자들이 수익률을 감안해 오히려 전월세 가격을 더 올릴 수도 있다"면서 "이번 대책은 전세 수요자가 아닌 임대사업자만을 위한 대책으로 전락할 가능성이 크다"고 지적했다.

주거용 오피스텔을 임대주택으로 등록할 수 있도록 허용한 것도 전세난 해소에는 크게 도움이 되지 않을 것으로 보인다. 부동산114 김규정 본부장은 "오피스텔은 1~2인 가구를 위한 것"이라며 "최근 전세난의 본질은 3~4인 가구가 살 수 있는 20~30평대 아파트 전세가 부족하고 가격도 뛰고 있는 것 아니냐"고 말했다.

전세 수요분산을 위해 생애최초주택구입자금 금리를 낮춰주고, 전세보증금에 대한 소득공제를 확대하는 것도 수혜 대상이 제한적이라는 지적이다. 생애최초주택구입자금은 부부합산 연소득이 4000만원 이하에만 해당된다. 전세보증금 소득공제 역시 연소득 5000만원 이하인 경우로 연간 300만원 한도에서만 공제가 가능하다.

◆전세난 해소에 역부족

계속되는 대책에도 불구하고 전세금이 갈수록 가파르게 오르는 것은 주택경기 침체가 지속되는 가운데 수도권을 중심으로 학군 수요와 재건축·재개발 이주 수요까지 겹치면서 임대 수요에 비해 주택 공급이 턱없이 부족하기 때문이다. 실제 올 상반기 수도권 입주물량은 7만6000가구로 작년 같은 기간(9만2000가구)의 80% 수준에 불과했다. 하반기 입주물량(6만1000가구)도 지난해 하반기(6만8000가구)에 미치지 못한다. 닥터아파트 이영진 소장은 "전·월세 시장 불안은 근본적으로 수급 불안정에서 일어나는 현상"이라며 "신규 주택 공급이 절대적으로 부족하다"고 말했다.

대책의 시행시기도 문제다. 이번 대책이 시행에 들어가려면 오는 12월 임대주택법·소득세법 개정이 필요하고 임대사업자 등록에도 절차와 시간이 걸려 빨라야 연말에야 전·월세 시장에 영향을 미칠 것으로 예상된다.

주택산업연구원 장성수 선임연구위원은 "주택담보대출 규제를 풀어주는 등 주택경기를 살리고 매매를 활성화하는 데 역점을 둬야 할 것"이라고 말했다.