"정부가 인위적으로 주택 가격을 조정하려고 하면 안 됩니다. 보금자리주택은 전부 임대로 공급해야 투기 수요를 막을 수 있습니다."

최근 한국부동산중개학회가 주최한 국제 학술발표대회 참석차 한국을 찾은 스토우 도시카즈(周藤利一) 니혼대학 경제학부 교수는 "주택도 결국 시장에서 공급되는 상품이기 때문에 정부가 인위적으로 가격을 조정하려는 시도는 성공할 수 없다"고 말했다.

서울 중구 금호아시아나빌딩에서 1시간쯤 진행된 인터뷰에서 스토우 교수는 유창한 한국어로 주택 가격 결정은 시장의 몫이라고 강조했다. 그는 "보금자리주택의 취지와 내용에 대해서도 잘 알고 있다"고 말했다. 대지진 이후 일본 부동산 시장에 대해 스토우 교수는 "단기적으로는 아파트와 같은 공동주택에 대한 수요가 줄었다"고 말했다. 대지진으로 일본에 지사를 둔 해외기업들이 한국으로 지사를 옮길 가능성을 묻자, "충분히 가능하다"며 "하지만 연봉의 5배를 넘는 (서울의) 주택 가격은 외국업체 지사가 한국을 찾는 것을 막을 것"이라고 말했다.

―정부의 시장 개입에 대해서 어떻게 생각하나.

"예를 들어 보금자리주택은 정부가 가격을 조정해 상대적으로 저렴하게 공급하는 상품이기 때문에 투기 수요가 생길 수 있다. 과거 일본도 집값이 급격히 오르던 시절에 대규모 주택단지를 중심으로 정부가 인위적인 가격 규제를 시도했지만 결국엔 실패했다. (한국에서는) 고령화로 인구는 줄어드는 반면 주택 공급은 일시적인 과잉 상태를 빚고 있는 최근의 시장 상황이 자연스럽게 주택 가격을 조정해 줄 것으로 본다."

―한국에서는 최근 소형 주택 건설이 급증하고 있다.

"일본도 지난 2006년 이후 소형 주택인 '원룸맨션'이 투자용으로 도심 역세권을 중심으로 폭발적으로 늘었다. 하지만 지금은 빈집이 20~30％에 육박하고 일본인보다는 상하이나 홍콩계 중국인들이 투자용으로 사들이고 있다. 도쿄시는 조례로 원룸맨션을 공급하지 못하도록 규제하고 있다. 한국도 소형 원룸주택의 경우 지자체가 조례로 공실률을 적정히 관리할 필요가 있다."

―대지진 이후 일본 부동산 시장이 급격히 위축되는 것 아닌가.

"일본은 지난 1991년부터 10년 넘는 기간에 버블 붕괴로 극심한 부동산 자산 가치 하락을 겪었다. 하지만 지난 2007년 리먼브러더스 사태 당시 '미니버블'이라고 부르는 부동산 투기 시기가 한 번 더 나타났다. 미국 유명 경제학자 존 K 갤브레이스의 말처럼 사람들은 외부의 충격이나 기억을 쉽게 잊는다. 지진이 있었지만 수요는 또다시 계속될 것이다."

―대지진이 일본 부동산 시장에 미친 영향은.

"두 가지로 볼 수 있다. 부동산 구매 의사결정 과정에 '재해 리스크'를 고려하기 시작했다는 점, 그리고 투기목적의 부동산 투자가 줄어든다는 점이다. 대지진 이후 단기적으로 아파트에 대한 수요가 실제로 줄었다. 지난 4월 분양시장의 주택수요는 전년 동기 대비 27.3％ 감소했다. 특히 20층 이상 고층 아파트에 대한 수요가 83％ 줄었다. 이는 이전에 중요하게 생각지 않았던 지진·쓰나미 같은 자연재해를 구매 의사결정 과정에 넣었다고 볼 수 있다. 일종의 '재해 리스크'를 인식한 것이다. 부동산 자산은 자연재해로 파괴될 수 있기 때문에 장기적으로 투기 수요가 줄고 객관적이고 합리적인 가격이 형성될 것으로 보인다. 주식이나 채권은 투자나 투기 대상이지만 부동산은 사용가치 위주로 재편될 것이다."