'시장을 살리기에는 여전히 역부족인가? 아니면 향후 집값 상승의 불쏘시개 역할을 할 것인가?' 올 들어 네 번째인 '5·1 부동산 대책'이 나오자 시장은 단기적으로는 반신반의(半信半疑)하는 분위기다. 하지만 그 내용 중 양도세 거주요건 폐지나 재건축 규제 완화가 앞으로 미칠 실제 영향력도 상당한 것으로 보여 장기적으로는 폭발력이 상당할 수 있다는 관측도 나오고 있다.

2일 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축조합 사무실에는 조합원들의 전화가 빗발쳤다. 정부가 전날 '2종 일반주거지역의 층수 제한을 폐지한다'고 발표하자 "사업 수익성이 크게 좋아지는 것 아니냐"고 물어보는 내용들이었다. 그러나 조합 간부는 "기대만큼 좋아지는 것은 아니다"고 설명했다.

같은 날 경기 일산신도시 B중개업소에는 고객 전화가 10여통 넘게 걸려왔다. 평소와 다른 점은 매수자보다 매도자 전화가 대부분이었다는 것. K 사장은 "그동안 아파트를 사놓고 실제 거주하지 않아 (양도소득세 부담으로) 팔지 못했던 사람들이 거래에 나서려는 것 같다"고 말했다.

정부가 침체를 거듭하는 주택경기를 살리고 공급을 활성화하기 위해 1가구 1주택 양도세 비과세 거주요건과 2종 일반주거지역의 층수 제한(평균 18층)을 모두 폐지하기로 했다. 올해에만 벌써 4번째인 부동산 대책 중에 가장 폭발력 있고 파격적인 대책이라는 평가도 나온다.

하지만 시장 반응은 아직 시큰둥하다. 중장기적으로 주택시장 회복에 도움이 될 수는 있겠지만, 극도로 침체된 지금 상황에선 일부 규제 완화만으로 투자심리를 살리기는 역부족이라는 것이다.

◆매수자 없고 매도자 문의만 늘어

양도세 비과세 거주요건이 8년 만에 폐지된 서울과 과천, 5대 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동)의 부동산 중개업소에는 집주인들의 매도 문의가 아침부터 잇따랐다. 서울 송파구 P부동산중개소는 "어제부터 걸려온 전화의 대부분이 집주인들이 시세를 물어보는 것"이라고 말했다.

집을 사려는 사람보다 집주인들이 주택 거래에 더 관심을 갖는 이유는 양도세라는 특성상 매도자는 주택 매매와 함께 당장 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 매수자에게는 먼 훗날 얘기이기 때문이다.

가령 7억원짜리 주택을 거주요건을 채우지 않고 5년간 보유한 뒤 10억원에 팔 경우 종전에 부담해야 했던 4500만원의 양도세 부담이 107만원으로 줄어든다. 하지만 매수자는 나중에 집을 팔 때 주택가격이 구매가격보다 높아야 이런 혜택을 누릴 수 있다.
주택경기가 여전히 침체를 거듭하는 것도 매수세가 움직이지 않는 이유다. 목동의 H공인중개사는 “주택경기가 활황일 때는 정부가 작은 정책을 내놔도 들썩였는데 지금은 획기적인 대책이 아니면 회복세로 돌아서기 힘들어 보인다”고 말했다.

주택산업연구원 장성수 정책실장은 “양도세 비과세 요건 완화는 이미 주택을 가진 집주인들에게 해당되는 얘기”라며 “집값 상승의 기대감이 크지 않은 상황이어서 그동안 거주요건에 묶여 팔고 싶어도 못 팔았던 집주인들이 매도에 나설 가능성이 크다”고 말했다.

◆재건축 조합도 여전히 ‘시큰둥’

평균 18층으로 제한된 2종 일반주거지역의 층수 제한을 풀어주기로 한 데 대해서도 재건축·재개발 조합은 심드렁한 표정이다. 재건축·재개발 사업장은 그동안 건축물의 사선(斜線) 제한, 녹지경관지구 등의 이유로 층수 제한을 받아 용적률 230%(최대 250%·2종 주거지역 기준)를 받는 경우가 대부분이었다. 층수 제한이 없어지면 용적률이 평균 10%포인트쯤 높아지는 효과가 있겠지만, 사업성이 크게 개선되는 수준은 아니라는 분석이다. 다만 동(棟) 간 거리를 충분히 확보해 주거 환경이 좀 더 쾌적해지는 것을 기대할 수 있다.

서울 송파구 가락시영아파트 재건축조합 관계자는 “2종에서 3종 주거지역으로 변경해달라고 신청한 것은 층수 제한 폐지와 용적률 상향을 모두 얻으려고 했던 것”이라며 “추가적인 용적률 상향 없이는 조합원 분담금이 대폭 줄어들기는 어렵다”고 말했다.

◆일부 지역의 집값 상승 가능성 배제 못해

이번 대책이 향후 집값 상승의 불쏘시개 역할을 할 것이란 기대도 적지 않다. 서울 잠실 등 강남권 위주로 급매물을 내놓았던 집주인들이 물건을 거둬들이고 추이를 지켜보는 움직임도 보이고 있다. 취득세 50% 감면, 분양가 상한제 일부 폐지를 핵심으로 한 ‘3·22 대책’에 이어 투자심리를 부추길 만한 규제 완화책을 정부가 또다시 내놓았다는 점에서 집값이 다시 들썩일 가능성도 배제할 수 없다는 것이다. 잠실의 J부동산중개소 관계자는 “하루 평균 1~2건씩 거래되던 급매물이 대책 발표 후 자취를 감췄다”며 “거래 성사 단계까지 갔던 매물도 오늘 아침 집주인이 ‘지금은 팔지 않겠다’고 연락해왔다”고 전했다.

부동산114 김규정 본부장은 “정부의 부동산 대책이 올해만 네 번이나 나오면서 그 효과도 조금씩 나타나는 것 같다”고 말했다.