정부와 여당이 22일 주택시장에 '채찍'과 '당근'을 동시에 내놨다. 작년 8월 29일부터 일부 풀어줬던 DTI(총부채상환비율) 규제를 다음 달부터 부활시키는 대신 주택 취득세를 대폭 낮추고, '아파트 분양가 상한제'는 일부 폐지하기로 했다. 정부가 금융건전성을 높이면서, 동시에 차갑게 식은 주택시장도 함께 살리는 '정책조합(policy mix)'을 선택한 것이다. 건국대 이현석 교수(부동산학과)는 "모두 풀면 시장 과열이 걱정되고, 아예 안 풀면 시장 자체가 붕괴할 위험이 있으니 절충한 것"이라고 말했다.

◆"대출 규제하되 거래는 살리겠다"

정부는 DTI 규제를 작년 '8·29 대책 이전' 수준으로 환원했다. 이유는 DTI를 풀었지만 주택시장 활성화에 큰 효과가 없었다는 것이다. 실제 8·29 대책 이후 신규 주택담보대출은 50조원가량 늘었다. 그러나 순수하게 DTI 자율 적용을 받아서 늘어난 대출액은 7000억원으로 전체 담보대출 증가액의 1.4%에 불과했다.

정부는 주택 거래세, 즉 취득세를 더 낮췄다. 취득세를 낮추면 주택 수요자에게 실질 혜택이 돌아가 수요를 촉진할 것이라는 판단에서다. 실제 10억원짜리 아파트를 살 경우 현재는 취득세율이 4.6%(농특세, 지방교육세 포함)가 적용돼 4600만원을 내야 한다. 하지만 2%로 낮아지면 1900만원이 줄어든다. 정부는 세율 인하로 인한 취득세 감소분을 연간 2조~3조원으로 추산한다. 취득세는 지방세다. 세무법인 다산 주용철 대표는 "취득세 인하로 강남 고가주택 거래가 늘어날 수 있다"고 말했다.

◆아파트 분양 전매제한도 없어져

'3·22 부동산 대책' 중에서 가장 파괴력 있는 대책은 '분양가 상한제 일부 폐지'다. 투기지역(서울 강남·서초·송파구)을 제외하고 민간 택지에 짓는 아파트는 분양가 상한제를 없애겠다는 것이다. 재개발, 재건축단지와 뉴타운 지구 등도 대부분 민간택지에 포함된다. 이미 작년 2월 의원입법 형식으로 폐지 관련 법안이 국회에 계류돼 있다. 한나라당이 이번에 이 법안을 당론으로 채택해 통과시키겠다는 의지를 보인 것이다.

분양가 상한제 폐지는 의외로 폭발력을 발휘할 것으로 보인다. 분양가 상한제와 함께 연동해 운영되는 분양권 전매 제한제도가 함께 사라진다는 것이다. 현재 수도권 과밀억제권역의 민간택지에서 공급하는 분양가 상한제 적용 주택은 일정기간(1~3년) 분양권을 팔지 못하는 전매 제한을 받고 있다. 민간택지의 경우 상한제가 폐지되면 계약과 동시에 전매를 할 수 있게 되는 것이다. 더불어 재당첨금지조항도 자동 폐지돼 당첨 후에도 또다시 청약이 가능해진다.

분양가 상한제가 폐지되면 재개발과 재건축 아파트의 일반분양분 분양가 역시 다소 오를 전망이다. 분양가를 높이면 수익성이 좋아지는 만큼 이들 사업 활성화와 함께 공급이 늘어나게 될 전망이다.

◆주택시장 살아날까?

정부의 정책 의지가 단기간 안에 실현될지 여부에 대해서는 의견이 나뉜다. 매매거래가 좀처럼 살아나지 않는 데는 부동산 가격 대세 하락론이 큰 요인으로 작용하고 있는 만큼 이번 조치가 부동산 매매심리를 얼마나 회복시킬지는 미지수라는 것이다. 또 주택 취득세 인하, 분양가 상한제 폐지는 4월 국회에서 관련법 개정안을 처리해야 시행할 수 있어 야당의 동의가 필요하다. 부동산1번지 박원갑 연구소장은 "일단 DTI 규제 부활을 결정한 만큼 투자 심리가 위축돼 집값이 오르기는 쉽지 않을 것으로 예상한다"면서 "분양가 상한제 폐지 등의 시장 활성화 대책이 얼마나 먹힐지 지켜봐야 한다"고 말했다.
☞DTI(Debt to Income· 총부채상환비율) 규제

금융기관이 대출받는 사람의 소득에 따라 대출 금액을 제한하는 제도를 말한다. 주택담보대출의 경우 예전엔 담보 가치에 따라 대출금액이 정해졌으나, DTI 규제가 도입되면서 아무리 담보로 제공하는 집값이 비싸도 대출받는 사람의 소득이 높지 않다면 대출을 많이 받을 수 없게 됐다. 선진국에선 금융기관이 자율적으로 도입하는 제도이지만, 한국에서는 부동산 가격 안정 대책의 일환으로 금융감독원이 2006년 금융기관에 처음 적용했다.