“새해 집값 오른다”
입주물량 작년 3분의1… 공급부족 사태 올 수도
"올해 집값이 작년보다 더 오르지 않을 이유가 없다."
올해 집값이 오를 것이라고 예상하는 전문가들이 내세우는 근거는 주택 재고와 신규 입주·분양물량 부족, 저금리 지속 등이다.
우선 올해에는 수도권의 신규 주택 입주량(10만7000여 가구)은 지난해 3분의 1 수준으로 예상된다. 수요가 많은 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 중·소형도 30% 이상 감소한다. 도심 1~2인 가구 수요를 일부 흡수했던 오피스텔 공급도 작년 6200실에서 올해 4600실로 30%쯤 줄어들 전망이다.
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "입주 물량 감소는 주택공급 감소로 이어져 집값 상승의 도화선이 될 가능성이 크다"고 말했다. 지난해 부산과 경남, 대전 등지에서 공급 부족으로 집값이 뛴 것이 대표적인 사례다.
일각에서는 3만 가구에 육박하는 수도권 미분양 주택이 집값 상승을 억제할 가능성이 있다고 주장한다. 하지만 미분양 주택의 3분의 2가 전용면적 85㎡ 초과 중·대형이다. 이 주택들은 지난 2007년 분양가 상한제 도입을 앞두고 주변 시세보다 지나치게 비싸게 공급된 것이다.
김 소장은 "남아 있는 중·대형 미분양은 시장에서 이미 '비정상적인 상품'으로 분류돼 집값 상승 억제에는 변수가 되지 못한다"고 말했다.
시중의 풍부한 부동(浮動) 자금이 부동산으로 유입될 가능성도 크다. 박원갑 부동산1번지 연구소장은 "지난해 주식시장에서 차익을 실현한 자금이 부동산으로 유입되면서 '자산 굳히기' 효과가 나타날 것"이라고 말했다. 지난해 코스피지수는 1600선 중반에서 시작해 연말엔 2000을 돌파했다. 박 소장은 최근 강남 재건축 아파트가 강세를 보이는 것도 이런 자금이 유입된 결과라고 설명했다.
하지만 최근 시중 부동 자금은 '안전성'을 중시하는 까닭에 전통적인 주거 선호지역인 서울 강남·목동, 분당신도시 등에만 제한적으로 몰릴 가능성이 크다. 따라서 2000년대 초·중반처럼 전국적으로 지역을 가리지 않고 집값이 급등하는 현상이 나타나기는 어렵다.
“대세상승 힘들듯”
가계 부채비율 122%… 주택구매 여력 줄어
"대세 하락은 없겠지만, 그렇다고 대세 상승도 힘들다."
올해 집값이 오르기 어렵다고 주장하는 전문가들은 그 이유로 GDP(국내총생산) 성장률과 가계 부채를 지목한다.
우선 그동안 집값은 GDP 성장률과 비슷한 궤적을 그렸다. 경제가 성장하는 만큼 집값도 올랐다. 2000년대 초반 저금리 상황에서 빚을 내 집을 사는 수요자가 급증한 게 집값 상승 원인 중 하나였다.
그러나 GDP 성장률은 갈수록 낮아지고 있다. 통계청에 따르면 국내 GDP 성장률은 1970년대 연평균 30.4%(이하 명목 기준)에서 1980년대 17.3%, 1990년대 12.3%, 2000년대 6.7%로 줄어들고 있다. 2010년 이후 전망치는 5% 안팎이다.
대우증권 송흥익 애널리스트는 "매년 3~5% 정도 GDP가 성장하면 일본처럼 집값 장기하락은 없을 것"이라면서도 "이제는 경제성장이 집값 급등 요인으로 작용하기는 어렵다"고 지적했다.
반면 가계부채는 크게 늘어나 빚을 내 집을 살 여력이 줄면서 집값 상승에 한계가 왔다는 주장이 나온다.
대우증권과 한국은행에 따르면 가처분 소득 대비 가계부채 비율은 1994년 49.5%에서 최근엔 122.5%까지 늘었다. 가계가 1년 동안 벌어들인 소득에서 세금 등을 빼고 실제로 쓸 수 있는 돈보다 빚이 더 많다는 뜻이다.
현대경제연구원 박덕배 전문연구위원은 "공급 부족으로 집값이 오를 것이라고 하지만 가계부채가 수요를 억누르고 있어 하향세 흐름이 이어질 것"이라고 말했다.
최근 전세금 상승이 지난 2002년처럼 집값 급등으로 이어지기 어렵다는 지적도 있다.
박 연구위원은 "당시엔 전세금이 매매가에서 차지하는 비율이 70%에 육박했지만 지금은 60%에도 못 미친다"고 말했다. 투자 측면에서 서울 강남보다 강북이 더 주목받을 것이란 전망도 나온다.
송 애널리스트는 "과거처럼 빚을 내 집을 사는 경우는 줄겠지만, 경제가 꾸준히 성장하는 만큼 소득대비 집값 비율이 낮은 지방과 서울 강북의 투자 매력도가 강남보다 높아질 것"이라고 말했다.