최근 집값이 단기간에 많이 오를 것이라는 기대심리가 약해지면서 전세를 찾는 사람이 늘고 있다. 일부 지역에서는 오른 전세금의 일부를 월세로 주는 이른바 '반(半) 전세'가 성행하기도 한다.

전셋집을 찾는 사람이 많아지자 집주인들의 요구도 점점 까다로워지고 있다. 집주인이 무리한 요구를 할 때 가장 좋은 해결책은 적당한 합의점을 찾는 것이지만, 세입자들도 자신의 권리를 찾기 위해서는 전세제도를 알아두는 것이 좋다.

◆집주인이 갑자기 전세금을 올려달라는데…

전세금이 2년 사이 크게 오르면서 전세금을 놓고 갈등을 빚는 경우가 눈에 띄게 늘고 있다. 이 경우 '약자'인 임차인이 집주인의 요구를 맞춰주는 게 일반적이지만, 전세계약 종료 시점이 임박해서 갑자기 전세금을 올려달라고 했다면 얘기가 달라진다.

현행 '주택임대차보호법'에 따르면 집주인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 세입자에게 '갱신거절'이나 '계약조건 변경'에 대해서 통지를 해야 한다. 집을 비워달라든지 전세금을 올려달라든지 미리 얘기를 해야 한다는 것이다. 만약 통지를 하지 않았다면 자동으로 기존 조건대로 계약이 연장된 것으로 본다. 따라서 집주인이 계약 종료일을 넘긴 상황에서 갑자기 전세금을 높여달라고 하면 이미 종전 금액으로 계약이 2년 연장된 것으로 보기 때문에 임차인은 전세금을 올려줄 필요가 없다.

계약이 자동으로 연장되고 나서 전세금이 크게 내렸을 경우에도 임차인은 2년을 그대로 살아야 할까. 정답은 '그렇지 않다'이다. 현행법에 따르면 자동 연장된 경우 임차인은 언제든지 집주인에게 계약해지나 계약조건 변경을 통지할 수 있다. 집주인이 통지를 받고 3개월이 지나면 자동으로 갱신됐던 계약은 효력이 없어지기 때문에 임차인이 계약해지를 할 수 있다. 하지만 집주인이 전세금을 올려달라고 미리 통지를 했다면 임차인은 이를 막을 수 있는 방법이 없다.

◆전세금 올랐다면 증액 부분만 따로 계약서 작성해야

집주인의 요구로 전세금을 올려줬을 경우 주의해야 할 점은 새로 계약서를 쓰지 말고 증액된 부분에 대해서만 따로 계약서를 작성하고 확정일자(증서가 작성된 날짜가 증거력이 있다고 법률에서 인정하는 것)를 받아야 한다는 것이다.

예를 들어, 원래 2억원에 전세계약을 했는데 5000만원을 올려달라고 하면 2억5000만원에 새 계약서를 작성하지 말고 늘어난 5000만원에 대해서만 따로 계약서를 작성하라는 것이다. 물론 기존 계약서는 반드시 갖고 있어야 한다.

계약서를 따로 작성해야 하는 이유는 전세계약을 맺고 집주인이 은행에서 대출을 받을 경우 우선순위가 달라지기 때문이다. 만약 기존 계약서를 없애고 새로 계약서를 썼을 경우 집이 경매에 넘어가는 등의 일이 발생했을 때 은행 대출보다 후순위로 밀려 전세금을 다 돌려받지 못할 수가 있다.

김주철 닥터아파트 팀장은 "전세금을 올려주면서 늘어난 부분은단순히 영수증으로 처리할 수가 있는데, 영수증은 '주택임대차보호법'의 보호를 받지 못하기 때문에 계약서를 쓰고 확정일자를 받아둬야 한다"고 말했다.

◆계약만료 전에 집주인이 나가라고 하는데…

전세금을 많이 주는 새로운 임차인을 들이기 위해 아직 계약기간이 남았는데 집을 비워달라고 요구하는 집주인도 있다. 이때 기존 임차인은 계약이 끝날 때까지 집을 비워줄 의무가 없으므로 집주인의 의견을 무시하고 계속 거주해도 된다. 만약 집주인의 부탁을 들어줘서 집을 비워준다면 중개수수료와 이사비용은 집주인에게 전가할 수 있다.

반대로 임차인이 계약만료 전에 다른 곳으로 옮기려고 해도 집주인에게 보증금을 돌려달라고 요구할 수 없다. 계약 기간 중에 주인이 바뀌어도 임차인의 권리는 그대로 인정되기 때문에 계약서를 새로 쓸 필요는 없다. 다만 계약 기간이 끝나서 새 집주인과 재계약을 할 경우 전세금을 올려줘야 한다면 늘어난 부분에 대해 별도의 계약서를 쓰고 확정일자를 받으면 된다.