서울 관악구에서 100㎡(30평) 남짓한 편의점을 운영하는 김모(45)씨는 몇 달 전 건물 주인에게 황당한 요구를 받았다. 3년 가까이 장사하던 점포의 크기를 절반으로 줄여달라는 것.

계약기간이 1년 넘게 남았는데도 점포를 쪼개겠다는 건물주는 "점포를 유지하려면 월 임대료(500만원)를 2배 올려달라"고 했다. 김씨는 "임대료를 이렇게 갑자기 올리는 것은 사실상 나가라는 얘기"라며 하소연했다.

편의점·커피전문점·식당 같은 작은 가게를 운영하는 자영업자들이 치솟는 임대료와 상식적으로 납득할 수 없는 임대조건에 힘겨워하고 있다. 일부 상인들은 경기침체에 따른 매출 부진까지 맞물려 가게 문을 닫고 거리로 내몰리고 있다.

◆권리금·인테리어비를 '볼모'로 잡힌 자영업자

서울 강남에서 일식집을 운영하던 박모(42) 사장은 최근 사업을 접었다. 이유는 몇 달 전 같은 건물에 비슷한 업종인 일본식 선술집을 들여놓은 건물주가 재계약을 맺으며 월세(600만원)를 올려달라고 했기 때문. 결국 그는 1년 전 가게를 오픈하면서 투자한 인테리어 비용(약 1억원)을 손해 본 것은 물론, 건물주에게 시설물 철거비(500만원)까지 주고 나서야 폐업했다.

자영업자들이 일부 건물주들의 불합리한 요구를 들어줄 수밖에 없는 것은 막대한 시설투자비와 권리금 때문이다. 올 4월 서울 강남역 주변에서 커피전문점을 창업한 이모(45)씨는 도시가스 배관을 설치하려다 건물주가 반대해 난방기기를 전기히터로 바꿨다.

서울 용산의 한 편의점 주인은 한 달 전 가게 문을 닫는 과정에서 보증금(2억원) 중 1000만원을 돌려받지 못했다. 개업 당시 설치했던 목조 테라스를 철거했지만 예전 모습과 같지 않다는 이유에서였다.

보통 편의점과 같은 일반 상점을 낼 경우 인테리어 비용으로 최소 5000만원 이상 들어간다. 상가의 전(前) 세입자에게 지급한 수천만원이 넘는 권리금을 다음 자영업자에게 돌려받아야 하는 것도 큰 부담이다.

한 자영업자는 "건물주와의 문제로 1~2년 만에 장사를 접으면 인테리어비와 권리금을 고스란히 날릴 수 있다"며 "건물주가 어떤 요구를 하더라도 울며 겨자 먹기 식으로 맞춰 줄 수밖에 없다"고 말했다.

◆서울의 주요 상권은 임대차 보호 대상에서 제외

상가 건물에 가게를 낸 영세 상인들의 불이익을 막고 권리를 보호해 주기 위한 법률적 장치(상가건물임대차보호법)는 현재 마련돼 있다. 매년 임대료 인상(연 9%)을 제한하면서 재계약을 통해 최장 5년까지 가게 운영을 보장해주고 있다.

하지만 상가건물임대차보호법은 영세 상인 보호라는 취지에서 서울의 경우 환산보증금(월세에 연 12%의 금리를 적용, 보증금으로 환산한 금액) 3억원 이하인 상가에만 적용된다. 따라서 보증금 1억원과 월세 200만원을 초과하는 상가는 임대차 보호를 받을 수 없다. 김우희 저스트알 상무는 "최근 법이 개정됐지만 큰 길가에 위치한 점포나 서울 주요 상권의 상가들은 해당되지 않는다"고 말했다.

◆임대료·실내장식에 너무 많이 투자해선 안 돼

임대료가 치솟는 것은 상가 건물의 높은 분양가 탓이 크다. 과거 부동산 버블기에 상가를 비싼 값에 분양받은 건물주들이 투자금을 회수하기 위해 임대료를 높여 받는 것. 김우희 상무는 "서울지역만 해도 인기 상권을 제외한 나머지 지역은 건물 2층부터 빈 점포가 수두룩한 데다 은행 담보대출 이자도 아파트보다 2%포인트 가까이 높다"고 말했다.

전문가들은 새로 가게 문을 여는 신규 자영업자의 경우, 장사가 잘될 것이라는 막연한 기대감에 임대료가 주변 시세보다 비싼 상가에 들어가거나 실내 장식에 많은 투자를 해선 안 된다고 강조한다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "계약을 맺기 전에 임대기간 안에 투자금을 회수할 수 있을지 먼저 따져봐야 한다"며 "임대기간을 최대한 길게 하는 게 좋다"고 조언했다.