요즘 국회 국정감사장에선 '프로젝트 파이낸싱(Project Financing·PF)'이란 단어가 자주 등장한다. 의원들은 "건설사들이 은행에서 돈을 빌릴 때 활용한 PF가 부실화할 우려가 높다"고 지적했다.

PF란 일종의 금융기법으로, 은행에서 돈을 빌려서 부동산 사업 등에 투자한 뒤 나중에 수익금으로 빚을 갚는 것을 말한다. PF는 지난 2005년 이후 집값이 들썩거리면서 급속히 확산됐다. 당시만 해도 아파트를 사려는 사람은 많은데 물량은 부족한 상태여서 집값이 많이 뛰었다.

자금력과 신용도가 부족한 시행사들이 주로 PF를 통해 마련한 자금으로 주택 사업을 벌였다. '짓기만 하면 팔린다'고 할 정도로 부동산 경기가 좋다 보니, 시행사에 돈을 빌려주려는 금융회사도 늘었다. 은행들은 토지 매입과 사업 인·허가까지 다 끝낸 시행사에 토지를 담보로 잡고 돈을 빌려줬다. 그래도 돈을 떼일까봐, 아파트를 짓는 건설사 측에 공사를 끝까지 책임지겠다는 보장을 받았다. 문제가 생기면 시행사 대신 돈을 갚겠다는 보증까지 서게 했다.

특히 PF 시장에 대거 뛰어든 것은 저축은행들이었다. 서민금융이라는 본업(本業)보다는 PF를 통해 큰 수익을 얻으려 했다. 저축은행들은 주로 시행사에 땅 살 돈을 빌려줬다. 안정된 수익을 낼 수 있을지에 대한 충분한 검토 없이 손실 위험을 안은 채 부동산 개발사업 등에 대출을 했다. 신용도가 낮아 은행에서 퇴짜를 맞은 사업들도 포함됐다. 저축은행권 PF 규모는 2005년 말 6조3000억원에서 올 3월 11조9000억원까지 빠르게 불어났다.

하지만 2008년 하반기 글로벌 금융위기를 계기로 주택 경기가 가라앉으면서 직격탄을 맞게 됐다. 시행사들이 저축은행에 진 빚을 갚으려면 아파트를 팔아야 하는데, 경기불황 여파로 미분양 상태가 지속돼 돈이 땅에 묶여버린 것이다. 돈을 돌려받지 못하게 된 소형 저축은행들은 망할 위기에 처했다. 문을 닫는 저축은행들이 속출했다. 지난해 저축은행권이 사상 최대 적자(약 4700억원)를 기록한 것도 바로 PF 부실이 급격하게 늘어났기 때문이다.