'8·29대책'에도 불구하고 부동산 거래가 쉽게 살아날 기미를 보이지 않고 있다. 전문가들은 지금처럼 시장이 침체에 빠졌을 때는 주택에만 '올인'하지 말고 투자 포트폴리오를 다양화할 필요가 있다고 조언한다. 그동안 상대적으로 빛을 보지 못했던 임대수익형 상품 등으로 눈을 돌려볼 만하다는 것이다.

◆도시형 생활주택·준주택 임대수익 짭짤

아파트를 제외한 부동산 중에서 틈새 상품으로 꾸준하게 주목을 받아온 것이 고시원 등의 준주택과 도시형 생활주택이다. 준주택은 사실상 주거시설로 이용되는 고시원, 오피스텔, 노인복지 주택을 말한다. 한때 고시원은 '쪽방'이란 이미지로 인해 애물단지 취급을 받았지만 수요와 공급이 꾸준해 최근 양성화됐다.

전문가들은 투자만 놓고 보면 도시형 생활주택보다 준주택이 임대수익률 면에서 다소 유리하다고 보고 있다. 원룸 컨설팅업체인 코쿤하우스에 따르면 실투자금 5억5000만원 정도로 건물을 사들여 고시원으로 리모델링하면 연 11% 안팎의 수익률이 나올 것으로 예상됐다. 서울 강북의 연면적 400㎡(119평) 규모 상가 건물 1개층을 6억원에 매입해 전용면적 7~20㎡짜리 고시원 30개를 만들었다고 가정했을 때다.

리모델링 공사비는 3.3㎡당 210만원으로 건물 매입비와 공사비를 합한 총비용은 8억5200만원이며 3억원은 대출을 이용했다. 공실률을 평균 10%로 가정하고 보증금 없이 월 35만원의 임대료를 받을 경우 세전으로 매월 500여만원의 수익이 발생해 연 11% 남짓한 수익을 얻을 수 있다.

반면, 초기 투자금이 많지 않다면 도시형 생활주택에 관심을 둘 만하다. 업계에서는 연 6% 안팎의 수익률은 나올 수 있다고 예상한다. 삼성증권이 제1호 도시형 생활주택인 한원건설의 '한원아데나 534'의 임대수익률을 조사한 결과 최고 연 5.7%의 세전 수익률이 나왔다. 분양가 1억4900만원 중에서 7000만원은 대출을 받고 보증금 1000만원에 월 60만원의 임대료를 받았을 때를 가정한 것이다.

오피스텔의 임대수익률은 서울보다는 경기, 인천지역이 상대적으로 더 높게 나왔다. 금융결제원에 따르면 수도권의 수익률 상위 오피스텔은 대부분 경기, 인천지역이 차지했다.

◆아파트형 공장 상가도 잘 고르면 알짜

최근엔 아파트형 공장 안에 있는 상가가 틈새 상품으로 부각되고 있다. 아파트형 공장은 업무 공간 외에 연면적의 일정 부분을 구내식당, 상가 등의 지원시설로 공급한다. 이 중 상가가 차지하는 비율은 전체 연면적의 10% 내외로 편의점, 문구점, 은행 등이 주로 들어온다.

아파트형 공장 상가는 다른 일반 상업지역에 있는 상가보다 독점성이 일정 부분 보장된다는 장점이 있다. 건물 내 입주자를 지원하기 위한 시설인 만큼 업종 중복을 되도록 피하기 때문이다. 또 아파트형 공장은 정부의 세제 혜택이 풍부한 만큼 기업들이 조기에 입주해 상권이 빨리 형성되는 장점도 있다.

반면 아파트형 공장이 밀집해 있는 경우엔 주변 상권을 흡수하지 못하고 자체 건물 내 수요만으로 충족해야 하는 단점이 있다. 또 기업들이 쉬는 휴일에는 매출이 떨어질 수 있다는 점도 염두에 둬야 한다.

준주택이나 아파트형 공장 상가에 투자할 때에는 사전에 수요 예측을 거쳐야 위험을 줄일 수 있다. 고종옥 코쿤하우스 대표는 "준주택의 경우 주변에 대학이 있는지, 미혼 인구는 어느 정도 되는지를 조사하는 게 필수적"이라고 말했다.

아파트형 공장 상가의 경우엔 해당 건물에 들어올 기업들의 입주율과 주변에 유사 업종이 있는지도 살펴봐야 한다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "주말과 휴일에는 건물 내 상주 인원이 줄기 때문에 주변 지역의 수요층까지 끌어들일 수 있는 업종을 선택하는 게 좋다"고 조언했다.