올 상반기 주택시장은 '매매 침체'와 '전세 강세'로 요약할 수 있다. 부동산 정보업체 스피드뱅크에 따르면 상반기에 서울 집값은 평균 0.59% 하락한 반면 전세가격은 1.6% 올랐다. 상반기에 주택 구입 심리는 보금자리주택과 집값거품론의 영향으로 크게 위축됐다.

하반기에는 어떨까. 하반기에도 부동산 시장을 크게 뒤흔들 만한 변수는 많지 않다. 그러나 하반기에 입주물량이 많고 금리인상 가능성이 높다는 점을 감안하면 상반기와 같은 약세가 지속될 것이란 전망이 우세하다.

하반기에 부동산 규제 완화될까

정부는 최근의 부동산 거래 침체가 '실수요자'들에게도 불편을 주고 있다고 판단해 거래 활성화 방안을 모색 중이라고 밝혔다. 구체적인 내용은 없었지만 시장에서는 "뭔가 나올 것"이란 기대감이 번지고 있다. 김학권 세중코리아 대표는 "부동산은 가격이 싸다고 거래가 되는 게 아니라가격이 회복될 것이라는 기대감이 있을 때 매매가 늘어난다"며 "정부가 부동산 시장을 점검하고 있다는 신호를 줄 경우 심리적인 부분에서 안정을 줄 수 있다"고 말했다.

정부가 준비 중인 대책은 금융규제 완화 등 획기적인 내용보다는 지난 4·23 대책을 미세 조정하는 수준에서 그칠 것이란 전망이 우세하다. 당시 정부는 신규 주택을 분양받고도 '기존 주택'이 안 팔려 피해를 보는 사람을 위해 '기존 주택'을 매입하는 사람에게 금융지원 등을 해주기로 했다. 그러나 지원자격이 까다로워 이용실적이 저조했기 때문에 지원 자격 조건은 완화될 것으로 예상된다.

전문가들은 올해 말까지로 돼 있는 '한시적 다주택자 양도세 중과 완화'도 연장될 가능성이 있을 것으로 보고 있다. 올해 말까지는 다주택자가 보유하고 있는 주택을 매각할 경우 양도세 50~60%로 중과하지 않고 일반과세(6~33%)한다. 이 제도를 처음 시행했을 때엔 올해 양도세 중과 회피물량이 쏟아져 나오고 여기에 투자 수요가 가세해 거래가 활발히 이뤄질 것으로 기대했다. 그러나 집값이 연일 약세를 보이고 전망이 불투명해지면서 매물도 많지 않고 거래도 위축되는 현상이 나타났다. 이영진 닥터아파트 이사는 "다주택자 양도세 중과를 아예 폐지하는 것은 어렵겠지만 제도의 실효성을 높이기 위해 시한을 1년 더 연장할 필요가 있어 보인다"고 말했다.

입주물량, 하반기에도 풍성… 내년엔 급감

주택시장에 영향을 미치는 주요한 변수 중 하나는 주택 공급량이다. 분양물량은 장기적으로 주택시장에 영향을 미치지만 입주물량은 해당지역 뿐만 아니라 주변지역의 매매, 전세시장에 직접적인 영향을 끼친다.

올 하반기에는 전국적으로 약 16만 가구의 입주가 예정돼 있다. 이 중 수도권이 8만8000가구 정도로 상반기 입주물량(8만6000가구)과 비슷한 수준이다. 올해 수도권 입주물량(총 17만4000가구)은 지난해보다 2만 가구 정도 많아 다른 요인이 없다면 하반기에도 매매·전세 시장은 약세를 보일 가능성이 높다. 그러나 내년에 입주 물량은 크게 줄어든다. 부동산 정보업체 부동산써브에 따르면 내년 입주물량은 12만여 가구로 올해의 37.5% 수준으로 급감할 전망이다. 올해 12만3000여 가구가 공급돼 집값이 약세를 면치 못했던 경기도 지역은 내년에 입주 물량이 3만여 가구로 대폭 감소한다.

서울도 올해 3만4400여 가구에서 1만9000여 가구로 감소할 전망이다. 함영진 부동산써브 실장은 "올해는 경기도 등이 입주 폭탄으로 몸살을 앓고 있지만 내년에는 상황이 달라질 것으로 예상된다"며 "특히 서울의 경우 입주 물량이 없는 곳에선 전세시장이 불안해질 수 있다"고 내다봤다. 보금자리주택의 열기가 계속 이어질지도 관심이다. 보금자리주택은 1~3차, 위례신도시 물량이 잇따라 공급되면서 실수요자의 관심을 한몸에 받았다. 반면 일반 분양시장은 일부 인기지역을 빼면 대부분이 미분양으로 남아 대조를 보였다. 보금자리주택 열기가 하반기에도 이어진다면 일반분양시장은 그만큼 상대적으로 소외될 수 있다. 금리인상에 대한 우려도 남아 있다. 기준금리는 2%로 16개월째 동결이고 1분기 경제성장률은 8.1%에 달하는 등 금리인상 요인은 커지고 있다. 이영진 이사는 "금리인상은 침체된 부동산 시장을 더욱 더 어렵게 할 수 있다"며 "경기호전에 따라 금리 인상이 이뤄지더라도 부동산 시장이 지나치게 위축되지 않도록 규제완화도 필요하다"고 말했다.