아파트 시장의 침체기가 이어지는 가운데 한동안 주택 시장에서 관심 밖에 벗어나 있던 오피스텔에 투자자들이 몰리고 있다. 지난 5월 12일 일반청약을 마감한 대우건설 '잠실 푸르지오 월드마크 오피스텔'의 평균 경쟁률은 49대1, 같은 달 18일 청약을 받은 포스코건설의 부산 서면 '더#센트럴스타 리츠 오피스텔' 역시 31대 1의 경쟁률을 기록했다.

정부가 1~2인 가구를 위해 도입한 도심의 소형주택인 '도시형생활주택'에 대한 관심도 늘고 있다. 지난 4월 분양한 한원건설의 도시형 생활주택인 '아데나534'(서울 관악구 신림동)도 3.5대 1의 경쟁률을 보이며 비교적 선전했다. 두 가지 부동산의 공통점은 아파트에 비해 상대적으로 적은 돈을 투자해 꾸준히 수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산이라는 점. 수익형 부동산이 아파트를 대신하는 대체 상품이 될 수 있을까. 부동산정보업체 '부동산114'의 김희선 전무, '닥터아파트' 이영진 이사, '스피드뱅크' 박원갑 연구소장으로부터 오피스텔과 도시형 생활주택에 대한 투자 전망과 유의할 점에 대해 조언을 구했다.

◆매매 차익은 기대하기 어려워

현재 오피스텔과 도시형 생활주택에 투자자들이 몰리는 것은 사실이다. 하지만 투자자가 몰린다고 해서 '수익'까지 보장되지는 않는 법. 수익형 부동산의 투자 전망에 대해 전문가들의 의견을 물었다.

전문가들은 대체로 "수익형 부동산은 큰 수익을 기대할 수는 없어도 안정적인 투자처는 될 수 있다"는 의견이었다. 김희선 부동산114 전무는 "오피스텔과 도시형 생활주택은 1~2인 가구가 늘어나는 우리나라의 인구 변화에 적합한 부동산이어서 임대 수요는 꾸준할 것"이라고 말했다. '대박'은 기대할 수 없어도 꾸준히 월세 수입은 올릴 수 있다는 말이다. 전문가들은 오피스텔·도시형 생활주택 모두 임대 수익률을 5~7% 수준으로예상했다. 현재 예금금리가 2~3% 수준이라는 점을 고려하면 최고 3배까지 높은 셈이다.

그러나 매매를 통해 얻을 수 있는 시세 차익에 대해서는 부정적인 의견이 많았다. 이영진 닥터아파트 이사는 "오피스텔과 도시형 생활주택은 짓는 순간부터 건물 가치가 떨어지는 구조여서 주택경기 호황 때 가격이 크게 오르는 아파트 수준의 시세차익을 기대하기는 어렵다"고 말했다.

◆오피스텔, 주거용 임대시 중과세

우선 오피스텔의 경우 안정적인 임대 수익을 확보하려면 수요층이 두터운 지역의 오피스텔을 우선 매입해야 한다고 전문가들은 조언한다. 이영진 이사는 "오피스텔은 임대 수익을 목표로 하는 것이어서 철저하게 임대 수요자 입장에서 매물을 찾아야 한다"며 "대형보다는 소형이 낫고, 업무 중심지, 전철역 인근의 오피스텔을 매입해야 공실률이 적다"고 말했다.
원칙적으로 오피스텔은 주택이 아니어서 주택 한 채가 있어도 '1가구 2주택'에 해당하지 않는다. 따라서 오피스텔을 구입할 때는 부가가치세(건물 부분)를 내야 하는데 임대사업자로 등록하면 부가세를 환급받을 수도 있다. 이 때문에 오피스텔에 대해 업무용으로 사업자 등록을 해놓는 경우가 많다. 하지만, 박원갑 소장은 "업무용으로 임대사업자 등록을 하고 주거용으로 임대할 경우 2주택자가 부담해야 하는 중과세 대상이 될 수 있다는 점을 염두에 두어야 한다"고 말했다.

◆도시형 생활주택, 비싼 땅값이 문제

새로운 주택 상품으로 등장한 '도시형 생활주택'은 오피스텔과 비슷한 상품이어서 유동 인구가 많은 역세권 주변이나 1~2인 수요가 많은 업무시설, 대학가 주변에 있는 주택이 안정적이라는 점은 똑같다. 대학가 주변은 전용면적 13.2~16.5㎡, 오피스 주변은 16.5~19.8㎡가 적당하다.

하지만 도시형 생활주택은 새롭게 도입되는 주택형태여서 수익성 부분에선 다소 의문이 있는 것은 사실이다. 정부에선 도시형 생활주택 건설을 장려하고 있지만, 대형 건설사 중에 선뜻 나서는 회사가 없는 것도 이 때문이다. 가장 큰 문제점은 역세권 주변 토지는 가격이 너무 올라 매입 가격이 만만치 않게 들 수 있다는 것이다. 이 때문에 도시형 생활주택이 공급돼도 가격이 지나치게 비쌀 수도 있다. 김희선 전무는 "토지 소유자가 자신의 땅에 도시형 생활주택을 지어 직접 임대를 놓을 수도 있지만, 이런 경우에도 땅값과 금융 비용 등을 고려한 수익률을 꼼꼼하게 따져 봐야 한다"고 말했다.